Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Kommunpolitik

Köpjakt på kommunala bostäder

Publicerad: 7 maj 2015, 03:01

Fisksätra i Nacka, öster om Stockholm, var ett av de första allmännyttiga fastighetsbestånd som såldes. Affären, som gjordes redan 1996, var på sammanlagt 5 100 lägenheter.

Foto: Dan Hansson/TT

Det är köprusch på begagnade allmännyttiga bostadsområden. Nya privata spekulanter som Ica, Ikea och Gekås slåss om få affärer på en överhettad marknad – i väntan på en kommunal försäljningsvåg.


Ämnen i artikeln:

AllmännyttanBostäder

Nej, det blir inte bostadsförmedling på mejeriavdelningen, ingen hyresrätt intill bokhyllan Billy. Men nya aktörer som Ica och Ikea ger sig in på fastighetsmarknaden och allmännyttans områden är hetare köpobjekt än någonsin.

Under åren 2002–2013 har nästan 108 000 lägenheter i allmännyttan sålts genom omvandling till bostadsrätt och som hyresrätter till privata fastighetsbolag. Det motsvarar kommunala utförsäljningar för 60–70 miljarder kronor i dagens penningvärde. Och de köpta bostäderna finns till 70 procent i miljonprogrammet eller i 50-talsområden.

Efter 2010 har ombildningarna till bostadsrätt minskat dramatiskt. I stället är köpsuget stort hos de privata fas­tighetsbolagen. När Gavlegårdarna i Gävle nyligen sålde ut 737 lägenheter fanns tio seriösa budgivare och slutnotan som köparen IHF Bostad fick betala blev 468 miljoner kronor.

– Jag hade räknat med stort intresse, men det blev ett bättre pris än jag räknat med, säger Cathrine Holgersson, vd på Gavlegårdarna.

Med dagens bostadsbrist har de kommunala bolagen ett starkt tryck på sig att bygga hyresrätter. En del har välfyllda kassor, även efter vinstutdelningen till kommunerna. Andra har snävare marginaler och säljer gammalt för att kunna bygga nytt.

– Vi har tuffa nyproduktionskrav på oss, på fem år ska vi bygga 1  200 nya hyresrätter. För att kunna göra det utan att utöka belåningsgraden för mycket har vi i ägar­direktivet att sälja ut upp till tio procent av beståndet för att få loss kapital, säger Cathrine Holgersson.

Nu blir det bara drygt hälften, runt fem procent, som säljs ut i Gävle. Men en ledande expert tror att många bolag måste avyttra för att kunna bygga nytt.

– Politikerna ställer krav på att allmännyttan ska bygga, men kan inte ge subventioner eller låna ut pengar från kommunen. Ska allmännyttan komma på banan med nyproduktion tvingas den frigöra kapital genom att sälja ut, säger Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska högskolan (KTH).

Låga eller negativa räntor och en växande bostadsbrist bidrar också till att begagnade hyresrätter blir en god investering. Och risken för tomma lägenheter är i dag låg.

– Begagnade hus är bland de bästa investeringar du kunnat göra de senaste tjugo åren. När jag sa det för tio, femton år sedan sade alla placerare att man skulle undvika bostäder i portföljen. Men bostadsbristen och ett bruksvärdessystem som gör att hyrorna aldrig faller gör det till en långsiktig och bra affär, säger Stellan Lundström.

Med nya aktörer hårdnar konkurrensen om miljonprogramsområden och det ännu äldre beståndet.

– Bostäder ger ett säkert kassaflöde. I dag finns inte så många bostäder att köpa i centrala lägen. De stora volymerna finns i ytter- och miljonprogramsområdena. Vill du snabbt öka ditt innehav av hyresrätter, med lite hög­re avkastning än tre procent, då letar du områden att köpa där, säger Christel Armstrong Darvik, vd Stena Fastigheter.

Bland de som nu är på köpjakt finns både börsnoterade bolag och sådana som ägs av pensionsfonder. Men även till exempel Ikea, ytterst familjen Kamprad, genom sitt finansiella bolag Ikano. Nu tar också Gekås i Ullared sikte på marknaden genom 330 hyresrätter i Halmstad.

– Vi är ett välmående privatägt bolag. Ägarna har diskuterat en långsiktig och klok placering och funnit hyresfastigheter som ett tryggt alternativ, säger Jan Wallberg, koncern-vd för Ullared.

Bostäder ska inte bli ett nytt affärsområde i Gekås, men han utesluter inte att de går in i ytterligare byggprojekt.

Flera andra oväntade aktörer dyker upp på marknaden, inte minst när det gäller nybyggen. Fackförbundet Kommunal ska till exempel uppföra Munksjöstaden i Jönköping tillsammans med Riksbyggen, med bland annat 300 hyresrätter.

I och med att jakten på köp­objekt i allmännyttan driver upp prisnivåerna tittar fler av de privata ägarna av gamla bestånd också på nyproduktion.

– Vi har planer på upp till 8 000 nya lägenheter och klarar kalkylen eftersom vi bygger på egen mark i våra områden. Målet är att bygga för 20 000 kronor kvadratmetern. Kundgruppen som kan flytta in i exklusiva hyresrätter kommer på sikt att ta slut. I dag måste vi kunna bygga för unga som flyttar in i sin första lägenhet, säger Christel Armstrong Darvik.

Med högre markkostnader skulle de inte klara det.

– Politikerna vill ha hyresrätter. Men när vi bygger ska vi konkurrera med bostadsrätt som är en så mycket bättre affär också för kommunerna, där de kan få fyra gånger mer betalt för marken, säger hon.

Även Ikano Bostad växer med produktion för både hyres- och bostadsrätt.

– I flera områden som vi tagit över har vi byggt bostadsrätter. Vi tror på en bra mix i områdena. I dag har vi 1 000 lägenheter i produktion, både bostadsrätter och hyresrätter, säger Robert Jaaniste, vd Ikano Bostad.

Hyresgästföreningen är ändå bekymrad över att allmännyttan blir privatnytta:

– Generellt sett har många hyresgäster fått det sämre, även om det inte är så överallt. Men det har kommit in nya aktörer, svenska och utländska, som bara är ute efter kortsiktig avkastning, säger Pär Svanberg, bostadspolitisk expert.

Bostadsbristen gynnar kortsiktigheten, menar han.

– Allt blir uthyrt, även det som har låg standard. Det finns kommunala bolag som säger att de måste sälja för att bygga nytt eller renovera. Men allmännyttan har god ekonomi och med dagens räntor är det gynnsamt att låna i stället för att sälja ut, säger Pär Svanberg.

Janne Sundling

Här är bolagen som vill ta över

Över 100 000 lägenheter sålda

https://www.dagenssamhalle.se/sites/default/files/misc/bostad_dia_1.pdf

De största fastighetsaffärerna

https://www.dagenssamhalle.se/sites/default/files/misc/bostad_dia_2_0.jpg

Kommande och stoppade försäljningar

https://www.dagenssamhalle.se/sites/default/files/misc/bostad_dia_3.pdf

Bolagen som köper

https://www.dagenssamhalle.se/sites/default/files/misc/bostad_dia_4.pdf

Ämnen i artikeln:

AllmännyttanBostäder

Dela artikeln:


Nyhetsbreven som ger dig bäst koll på samhället

Välj nyhetsbrev