Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Stadsbyggnad

Vansinnigt - men rationellt - att riva nya hus

Trots att bostadsbyggandet är extremt lågt och det finns för få hyresrätter rivs nya hus. Ekonomiskt är det vansinne, men från en annan utgångspunkt är vansinnet trots allt begripligt och rationellt.

Publicerad: 23 januari 2015, 13:16

Det här är opinionsmaterial

Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.

Lägenheterna rivs för att de står tomma och kostar kommunen miljoner.


Ämnen i artikeln:

BostadsbyggandeBostadsbristen

Rivningsvåg drar fram i glesbygden.” Så löd rubriken på en artikel i Dagens Samhälle nr 1/2015. Under 2013 revs 828 lägenheter i flerbostadshus, av dem 83 procent kommunala.

Det verkar bisarrt, med tanke på att bostadsbyggandet är extremt lågt och att 85 procent av alla kommuner rapporterar brist på hyresrätter (Boverket). Ekonomiskt är det vansinne. Från en annan synpunkt är vansinnet begripligt.

Siffran 828 är förvånansvärt låg. 1994-2000 revs 20 645 moderna lägenheter i glesbygdskommunerna. Siffran kommer från ESO-rapporten Staten fick Svarte Petter (Ds 2002:9) av Mats Rönnberg. Jag satt med i referensgruppen och bidrog med statistik.

Lägenheterna rivs för att de står tomma och kostar kommunen miljoner i uteblivna hyresintäkter. Jag förstår kommunalpolitikerna. Men att riva nybyggda bostäder är ekonomiskt vansinne. I ett kommunalpolitiskt perspektiv blir detta vansinne rationellt – särskilt som kommunerna får statliga bidrag för att riva de bostäder som byggts med statliga bidrag.

Men för att förstå innebörden måste vi placera detta vansinne i ett samhällsekonomiskt perspektiv som visar hur de totala resurserna används.

Hyrorna ska täcka räntor, amorteringar och driftskostnader. Huvuddelen består av räntor och amorteringar. Men de beloppen är transfereringar, det vill säga överföringar av pengar från ett konto till ett annat. De drar inga reala resurser. Enbart driften – värme, el, underhåll – förbrukar resurser. Distinktionen mellan transfereringar och resursförbrukning är central i all ekonomisk analys, särskilt av bostadsekonomi.

En samhällsekonomisk kalkyl visar att det, för uthyrning, är lönsamt att sänka hyrorna till den nivå där de täcker driftskostnaderna. Alltså bör de kommunala bolagen i glesbygden göra detta för att få lägenheterna uthyrda. Detta vore att agera samhällsekonomiskt rationellt. Men det kan de kommunala bolagen inte göra, av två skäl.

Först hyresregleringen. En radikal sänkning av hyrorna i nyare hus kan via hyresprövning utlösa hyressänkning i övriga beståndet i kommunen. Följden blir ökade hyresförluster och kanske konkurser. Den intressanta slutsatsen – aldrig observerad i den bostadspolitiska debatten – är att hyresregleringen i glesbygden därmed kan hålla hyrorna över marknadshyran.

Sedan: Allmännyttan kan inte klara hyresförluster. Det blev klart i början av 1970-talet när hyresgästerna lämnade hyreshusen för att bo i småhus. Allmännyttan fick då av staten hyresförlustlån som snart omvandlades till hyresförlustbidrag.

Grundorsaken ligger i den ”sociala” bostadspolitiken. Den linjerades upp 1946 i Bostadssociala utredningen. En huvudtanke var att husen skulle byggas nästan utan egenkapital. Allmännyttan fick låna till 100 procent av byggkostnaderna, bostadsrätterna till 99, statsbelånade småhus till 95, privata hyreshus till 92. Allmännyttan fick enligt lag inte drivas i vinstsyfte – vinst fick uppstå endast som oplanerat olycksfall i arbetet.

Följden blev att bostadsbolagen inte kunde klara vakanser och hyresförluster. Allmännyttan skulle bli ett instrument som eliminerade bostadsbristen. Men allmännyttan kunde inte fungera på en marknad i balans – den förutsatte permanent överefterfrågan, det vill säga permanent bostadsbrist. Och antag att bostadsrättspriserna föll med en procent. Då var hela egenkapitalet i bostadsrörelsen borta.

Men efterhand tog inflationen fart. I tre decennier låg den på sju-tio procent per år. Fastighetsvärdena steg i samma takt, eller snabbare. Men lånen var nominella, det vill säga icke justerade efter inflationen. Alltså minskade belåningen som andel av fastighetsvärdena. Inflationen fungerade som en skuldavskrivningsmekanism. Tack vare den fick de högbelånade bostäderna småningom ett ”egenkapital”.

Det är grundtankarna i den sociala bostadspolitiken, i kombination med den heliga hyresregleringen, som gör att kommunerna fortfarande river nybyggda lägenheter, i ett land där bostadsbyggandet sedan 1991 i stort sett havererat.

Nils-Eric Sandberg, fd ledarskribent DN, i dag frilansskribent och författare till böcker om bostadspolitik

Det här är opinionsmaterial

Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Nyhetsbreven som ger dig bäst koll på samhället

Välj nyhetsbrev

Se fler branschtitlar från Bonnier News