”Stopp för särkrav gäller även vid markanvisning”

REPLIK I Dagens Samhälle 7 dec hävdar emellertid Gunnar Söderholm, förvaltningsdirektör på Miljöförvaltningen Stockholms stad, att det ”inte finns något förbud mot särkrav”. Denna artikel bidrar till att skapa oklarhet i frågan. Eftersom författaren har en central position inom Stockholms stad är det viktigt att klara ut vad som gäller.

Frågan gäller hur man ska tolka plan- och bygglagens regler i 8 kap. 4 a § om kommunala egna krav avseende byggnaders tekniska egenskaper (så kallade särkrav). I Söderholms artikel sägs att denna reglering inte hindrar särkrav för, citat; ”..byggnation på stadens mark”. Tyvärr gör då Söderholm ingen skillnad på följande situationer som lagtexten behandlar;

a) kommunen själv bygger på egen mark respektive

b) kommunen skriver markanvisningsavtal med ett bolag som förvärvar kommunens mark och därefter bygger.

Uttalandet att det inte finns något förbud mot särkrav stämmer om författaren avser enbart det första fallet. Det vill säga då kommunen som byggherre eller fastighetsägare uppför byggnader för egen del, till exempel skolor. Men Söderholms slutsats stämmer inte för de fall då kommunen överlåter sin mark till ett byggbolag för genomförande av en detaljplan (markanvisning). I sådana fall sätter 8 kap. 4 a § stopp för kommunala särkrav. Detta framgår av sista ledet i paragrafen, se kursiverad lagtext nedan.

Plan- och bygglagen 8 kap. 4 a §

En kommun får inte i andra fall än som följer av 4 kap. 12 och 16 §§ eller i fall där kommunen handlar som byggherre eller fastighetsägare, ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper vid planläggning, i andra ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner. Om en kommun ställer sådana egna krav, är dessa krav utan verkan. Lag (2014:900).

Eftersom paragrafen är lite klurig har lagstiftaren i sina förarbeten förtydligat att den ska läsas på ovannämnda sätt. Det vill säga, att genomförande av detaljplan innefattar upprättande av exploateringsavtal eller markanvisningsavtal. Vilket leder till att markanvisningsavtal inte får innehålla särkrav, se prop. 2013/14:126, s. 222 och 306.

På dessa sidor i propositionen framgår tydligt att regeringen avsåg att införa ett generellt stopp för särkrav, det vill säga även i markanvisningsfallet. Inför behandlingen i riksdagen uttryckte civilutskottet det hela på följande sätt, se civilutskottets betänkande 20113/14:CU31, sidan 22:

”Liksom regeringen anser utskottet att det krävs en lagreglering för att förhindra att en kommun ställer upp egna särkrav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper i vissa exploateringsavtal och markanvisningsavtal.”

Trots det som står i lagtext och förarbeten hävdar Söderholm att avtal får innehålla särkrav. Som stöd för denna åsikt hänvisar författaren till sista meningen 8 kap. 4 a § som säger att särkrav är utan verkan. Söderholms logik är svår att förstå. Det är väl tvärtom så att denna sista mening understryker riksdagens åsikt att särkrav inte ska finnas i avtal - men om de trots allt smyger sig in ska de vara utan verkan.

Söderholm tycks anse att särkrav får finnas i avtal eftersom det handlar om frivilliga åtaganden och att bolagen skulle ha byggt med den aktuella byggnadstekniken även om avtal om detta inte funnits. (Varför behöver man då lägga fast kraven i avtal?) Säkerligen är många av byggbolagens åtaganden i exploateringsavtal och markanvisningsavtal frivilliga i verklig mening.

Men inte alltid. Mot bakgrund av kommunens ställning som planmyndighet och markägare kan antas att kommunen ibland får igenom sådana val avseende byggnadsteknik som byggbolaget inte skulle ha gjort om de enbart haft Boverkets byggregler att följa. Riksdagen har insett denna problematik med ojämlika partsförhållanden. Därför har man i lag klargjort att byggnaders tekniska egenskaper inte ska vara föremål för lokala förhandlingar och avtalsskrivande.

Eidar Lindgren, tekn lic och högskoleadjunkt, Institutionen för fastigheter och byggande, KTH