Fastighetsägarna: Lyft bort nyproduktionsvetot

Replik. Den 7 maj presenterade Margareta Björkvald och Stefan Runfeldt på Hyresgästföreningen (HGF) en enkätbaserad undersökning om olika hinder mot nyproduktion av hyresrätter. Höga byggkostnader och nyproduktionshyror samt en krånglig planprocess är, enligt de 26 tillfrågade bostadsföretagen, de största hindren mot nyproduktion av hyresbostäder. Ingen av dem ser marknadshyror som en lösning.

Att dra långtgående slutsatser från en enkät med 26 bostadsföretag, varav endast fem privata, är vanskligt. Förra året gjorde Fastighetsägarna en liknande enkät med fler än 2000 fastighetsägare, som istället pekade ut hyressättningssystemet som den stora boven.

Av Fastighetsägarnas cirka 15 000 medlemmar är det många som ser just en förändrad hyressättning som en viktig reform för att skapa en bättre fungerande hyresmarknad. I väntan på politiska initiativ i den riktningen efterlyser de snabbt mindre förändringar för att göra de nuvarande kollektiva hyresförhandlingarna till förhandlingar mellan jämbördiga parter. Så fungerar de inte idag, vilket skapar stor frustration och en utbredd oro för hyresrättens framtid.

Den största frustrationen har gällt de återkommande förhandlingarna om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån på orten. I dessa förhandlingar har HGF ett veto i och med att det inte blir någon hyreshöjning om parterna inte lyckas komma överens. Frustrationen har omfattat både privat- och kommunägda bolag. Därför anser både SABO och Fastighetsägarna numera att det behövs en oberoende tvistelösning som dels ser till att hyresutvecklingen gör det möjligt att underhålla och utveckla fastigheterna på ett långsiktigt sätt, dels säkerställer att hyresrätten behåller sin position som en viktig del av den svenska bostadsmarknaden.

Det är dessa årliga förhandlingar Björkvald och Runfeldt hänvisar till när de nämner att det pågår dialogsamtal om hur hyresförhandlingarna ska utvecklas. Det är positivt att HGF äntligen har insett att dessa förhandlingar inte kan fortgå på nuvarande vis. Tre år med realt fallande hyresnivå visar hur svårt det är att inte utnyttja en maktposition. Lika lite som i FN:s säkerhetsråd är närvaron av ett veto ett positivt inslag när det gäller hyresförhandlingar.

När det gäller de årliga förhandlingarna ser vi fram mot en snar förändring. Fokus i Björkvalds och Runfeldts artikel ligger dock på nyproduktionshyrorna. Om författarna verkligen vill ta ansvar för det kollektiva förhandlingssystemet, finns det också här en relativt enkel lösning. HGF har nämligen ett veto även när det gäller förhandlingarna om nyproduktionshyror.

Eftersom det inte går att pröva dessa hyror innan hyresgästerna har flyttat in, är byggherren beroende av HGF:s goda vilja för att få den hyresnivå som krävs för att det ska vara ekonomiskt möjligt att bygga huset. Det sker alltför sällan. Alternativt kan byggherren försöka få igenom en så kallad presumtionshyra, som dels ska täcka produktionskostnader, dels ge en rimlig avkastning. Tyvärr kan HGF säga nej till den begärda hyran även i detta fall.

Som en följd av problemen med hyressättningen i nyproduktion har allt fler fastighetsägare valt att lämna de kollektiva förhandlingarna i nyproduktion för att istället förhandla hyrorna individuellt med sina hyresgäster. I Stockholm är detta numera mycket vanligt. För den som värnar det kollektiva förhandlingssystemet borde detta stämma till eftertanke. Låt oss därför snarast möjligt inleda dialogsamtal för att även lyfta bort nyproduktionsvetot.

Nathalie Brard, chef hyresmarknad, Fastighetsägarna

Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna