En dålig idé som hotar hyresrätten

Markanvisningstävlingar kan vara ett bra sätt att föda in nya idéer och perspektiv i utvecklingen av stadsrummet. Däremot är det en riktigt dålig metod för att bygga bostäder med låg hyra, vilket framgår av de försök som har gjorts på olika håll i landet. Trots detta försöker kommunpolitiker på en del håll i landet tvinga fram lägre hyror via sådana tävlingar. När frågan nyligen aktualiserades i Stockholms stads fullmäktige rådde det bred politisk enighet i frågan. Det är mycket olyckligt, av många skäl.

Att fördela markanvisningar till den som lovar lägst hyra bygger på uppfattningen att det finns ett stort utrymme att pressa hyran genom att minska ägarnas avkastningskrav. Det gör det inte. Avkastningskravet sätts av "marknaden", inte av hyresvärden. Om vi ska locka kapital till produktion av hyresrätter, måste vi acceptera detta. Dessutom utgör avkastningskravet bara en mindre del av de kostnader som måste täckas av hyran. De stora kostnaderna bestäms av politiker och rör allt från markpris och projektering till kommunala särkrav och avgifter samt skatter.

Idén med markanvisningstävlingar med låg hyra som kriterium bygger också på tanken att de aktörer som beställer och uppför hyresrätter jobbar på ett ineffektivt sätt. Inte heller det stämmer. Risken är istället stor att kortsiktiga aktörer, som lovar låg hyra utan en seriös kalkyl, gynnas framför mer långsiktiga aktörer.

Tävlingsformen krockar också med vårt hyressättningssystem. Eftersom hyran bestäms i förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, går det inte att i förväg utlova på vilken nivå hyran ska ligga. Och om de lägre hyrorna skulle accepteras, kan de användas som jämförelsematerial vid prövningar av hyran och därigenom tvinga fram lägre hyror i andra befintliga och framtida lägenheter. Risken att investera kapital i hyresrätter kommer därmed att öka. Det blir mindre kapital till nyproduktion, samtidigt som befintliga hyresrätter kommer att ombildas till bostadsrätter i ännu högre grad än idag. Det kommer också att göra det tuffare för fastighetsägare att klara det löpande underhållet av fastigheterna.

Den kanske viktigaste invändningen är dock att dessa tävlingar inte kommer att gynna dem med knappa resurser. De har sällan den kötid som krävs för att kunna välja någon av de nya billigare hyresrätterna. De som gynnas är snarare de som har minst behov, som ex. äldre väletablerade människor som "köat" under tiden de bott i en villa eller bostadsrätt som de säljer när de flyttar in i hyresrätten.

Markanvisningstävlingar ger kanske intryck av att politiker tar utanförskapsproblematiken på allvar. Tyvärr fungerar de inte i praktiken. Ska vi bygga bostäder med hyror för resurssvaga hushåll, krävs helt andra metoder. Fastighetsägarna presenterade nyligen rapporten ”Hem – vägar till en bättre social bostadspolitik”. I den listas ett antal förslag som kan var en utgångspunkt i arbetet med att förverkliga en socialt hållbar bostadspolitik. Men låt oss börja med att enas om att markanvisningstävlingar som en metod att sänka hyran är en riktigt dålig idé.

Nathalie Brard, Chef hyresmarknad, Fastighetsägarna

Tomas Ernhagen, Chefekonom, Fastighetsägarna