Därför byggs det för få bostäder

Äntligen har diskussionen om bostadsbyggandet fått en central plats i samhällsdebatten. Det är bra att regeringen nu tar initiativ till diskussioner om hur vi ska kunna skapa 700 000 bostäder till 2025.

I den politiska debatten har tyngdpunkten i åtgärder för att stimulera byggandet tämligen ensidigt fokuserat på så kallade förenklingar av plan- och bygglagen, främst planeringsprocessen och fortfarande påstås att det är där skon klämmer mest.

De förenklingar som gjorts i plan- och bygglagen under det senaste årtiondet har endast marginellt bidragit till att fler bostäder har byggts per år.

Det är inom planerarkåren allmänt känt att kommuner under många år minskat sina planeringsresurser och slimmat sin planeringsorganisation.

Det råder nu brist på erfarna och kvalificerade planerare.  Detta förhållande leder till längre handläggningstider. En stor del av tidsutsträckningen för planprocessen handlar om den kommunala beslutsprocessen som är en viktig demokratifråga.

Beslutsunderlag ska i god tid skickas ut till berörd nämnd och ofta hanteras innan dess i ett förberedande arbetsutskott. Detta är viktigt att ha i minne när förändringar diskuteras. I en demokrati är dock den politiska processen av största vikt. En snabbare process leder inte med automatik till att det byggs fler bostäder.

En stor del av dagens stadsutveckling sker mestadels inom de centrala delarna av befintliga städer/tätorter och i anslutning till väl fungerande kollektivtrafikstråk.

Den mark som kan tas i anspråk för bostadsbyggande i centrala lägen har ofta av naturliga skäl komplikationer (bullerstörda lägen, kemikalierester, krav på arkeologisk utgrävning med mera) vilket gör det kostsamt och framför allt tidskrävande att göra marken byggklar – en uppgift som sällan byggherren vill ta på sig.

Dessa utredningar och åtgärder, som är en förutsättning för planarbetet, tar ofta en betydligt större del av tiden för planläggning än den formella planprocessen som regleras av plan- och bygglagen.

Regeringens förslag på amputering av planprocessen, det vill säga att ta bort delar av detaljplaneprocessen och pröva bygglov direkt utifrån översiktsplan, är ingen bra lösning.

I översiktsplaneringen görs enbart avvägningar mellan olika allmänna intressen (till exempel bostadsbygganden kontra värdefull natur- och kultur och hälso- och säkerhetsaspekter). Genom detaljplanering prövas lämplig markanvändning utifrån avvägning mellan allmänna och enskilda intressen.

Detaljplanen är juridiskt bindande. Det innebär att markägaren vet hur ett markområde kan nyttjas och att bygglov ska lämnas om en ansökan överensstämmer med planen och uppfyller de specifika krav som finns för utformning av byggnader och tomtplatser i plan- och bygglagen med tillhörande bestämmelser.

Om detaljplan saknas innebär det att intresseavvägningarna mellan enskilda intressen gentemot allmänna intressen, ska ske direkt vid bygglovprövningen som då med stor sannolikhet blir en långdragen process. Projektering av bostäder måste i detta fall ske och bekostas av byggherren innan man vet om området är lämpligt att bebygga med hänsyn till enskilda intressen.

Vi ser flera väsentliga anledningar (brister) till att det i dag byggs så få bostäder.

Brist på professionella byggherrar/förvaltare:

Så länge det finns bättre investeringsmöjligheter än nybyggande så är intresset svalt från investerare och befintliga fastighetsägare att bygga nya bostäder.

Byggprocessen förlängs ofta av byggföretagens önskemål om att minimera riskerna, eftersom de inväntar att det finns tecknade bostadsrättsköpare för huvuddelen av bostäderna innan utbyggnad sker.

Brist på kommunalt inflytande i byggandet och brist på kommunalt markinnehav:

Kommunernas möjlighet att påverka byggnation, att få till stånd hyresbostäder eller andra former av billiga bostäder är oftast avhängigt av att kommunen själv är markägare och kan ingå avtal med byggherrar.

Kommunerna har i regel minskat sina markinnehav avsevärt under de senaste decennierna. Sedan lagändringen för fem år sedan kan inte längre kommunerna direkt använda de allmännyttiga bostadsaktiebolagen för bostadspolitiska åtgärder, eftersom dessa bolag ska verka helt marknadsmässigt.

Brist på risktagande från banker och finansmarknad:

Eftersom investering i boende ofta ses som osäker (kanske med erfarenhet från 90-talets bostadsbubbla) söker storbankerna säkrare investerare än byggföretag. I mindre tätorter är det svårt att få lån till bostadsprojekt.

Utifrån denna övergripande bristanalys vill vi förskjuta fokus i de fortsatta diskussionerna om bostadsbristen till fler och mer effektiva åtgärder än förenklingar av planprocessen.

1. Det behövs en bra balans mellan marknad och samhälle. Stat och kommun behöver på olika sätt träda in när inte marknaden förmår leverera tillräckligt med bostäder.

Kommunerna kan behöva utöka sitt markinnehav i attraktiva lägen, för att sedan bjuda ut tomter till byggherrar eller byggföretag med krav på att där ska byggas billiga bostäder.

2. När det byggs i centralare lägen förlängs ofta processerna av att det måste göras arkeologiska, buller- och riskutredningar och saneringar av mark.

Om kommunerna kan utföra detta i tidigare skeden förkortas byggprocessen. Men kommunens kostnad för detta behöver regleras och staten kan behöva skjuta till mer pengar för detta.

3. Kommunerna och länsstyrelserna behöver personal så att den process som ska säkerställa ett kvalitativt bra byggande kan fungera effektivt.

4. Vi ser positivt på att regeringen identifierat finansieringssystemet som ett problem. Till detta behövs naturligtvis skattesystem som stimulerar till ökad rörlighet på bostadsmarknaden, exempelvis skulle en förändring av reavinst- och ränteavdragsreglerna vara positivt.

Inga-Maj Eriksson, teknologie doktor, adjungerad professor KTH

Anki Ingelström, arkitekt inom samhällsbyggnad

Yvonne Seger, arkitekt SAR/MSA och planerare