Bostadskrisen kräver en flyttpolitik

Bostadskrisen är alarmerande. Enligt Boverkets juniprognos behöver det i Sverige byggas 67.000 nya bostäder per år fram till 2025. I debatten talas det ofta om behovet av fler billiga hyresrätter. Det är en del av lösningen men för att lösa grundläggande problem och nå en långsiktig balans på bostadsmarknaden krävs en mix av ägt och hyrt i olika storlekar, prisklasser och lägen. Det kräver i sin tur att politiken möjliggör för fler att kunna efterfråga och flytta inom det ägda beståndet.

Det ägda boendet står i dag för mer än hälften av bostadsbeståndet i Sverige. Trots sin storlek och betydelse för en välfungerande bostadsmarknad har politiken gradvis gjort det allt mer svårtillgängligt och trögrörligt. De senaste tio åren har reavinstskatten höjts, bolånetak införts och amorteringskrav etablerats i två omgångar. Sammantaget har detta bidragit till att höja trösklarna och sänka rörligheten, men med olika påverkan i olika delar av kedjan.

För unga hushåll som vill etablera sig på bostadsmarknaden är amorteringskravet sannolikt inte det stora problemet, utan bolånetaket. Vi på Mäklarhuset har med inkomststatistik från SCB och boprisstatistik räknat på vad bolånetakets insatskrav om 15 procent innebär för yrkesarbetande 25-30-åringar som vill köpa en etta i någon av Sveriges tio största städer.

Resultatet visar att kontantinsatsen uppgår till långt över 100.000 kronor på samtliga orter och att det tar mellan 4,5 och 22 år att spara ihop till kontantinsatsen givet att ett ensamhushåll sparar 10 procent av sin disponibla inkomst. Med dagens långa hyresköer blir resultatet att en stor grupp unga, som saknar både ködagar och sparkapital, stängs ute från den ordinarie bostadsmarknaden, även om de har en god lön och goda framtidsutsikter.

Samtidigt har amorteringskravet och reavinstskatten blivit stora hinder för att flytta för de som i dag äger sin bostad. För äldre som bor kvar i villa innebär reavinstskatten, särskilt i möjlig kombination med ett amorteringskrav, att det blir ekonomiskt ofördelaktigt att flytta till en mindre och mer ändamålsenlig bostad. Dessutom gör den sänkta fastighetsskatten och ränteavdraget det extra förmånligt att bo kvar. Resultatet blir att villan inte kommer ut på marknaden och att grupper så som barnfamiljer inte kan efterfråga bostaden.

Ännu en trend vi sett på senare tid är att föräldrar som äger sin bostad belånar den för att hjälpa sina barn till insatsen för ett första boende, vilket ytterligare spär på inlåsningseffekterna.

Totalt sett finns det i dag allvarliga låsningar i hela kedjan, från det första ägda boendet till familjebildning och flytten från villan. Om vi ska kunna bygga en halv miljon nya bostäder i Sverige måste politiken se till att såväl yngre som äldre kan efterfråga dessa. Och om vi ska få en långsiktigt bättre balans måste existerande bostäder användas på ett bättre sätt.

En sund och hållbar bostadspolitik kräver blocköverskridande samtal om hur det ägda beståndet ska tillgodose människors behov av en bostad och möjlighet att flytta när arbete, familj eller ålder så kräver. Det är angeläget att politiken skiftar fokus från att se nya bostadslån som enbart en finansiell risk. Skulder ska tas på allvar, men behöver också vägas mot de värden som skapas i bostadssektorn, på arbetsmarknaden och i städer när människor tar arbeten och bildar familj där Sverige växer.

Dessa blocköverskridande samtal bör bland annat beröra:

￭ Är det rimligt att kräva en kontantinsats på 15 procent för förstagångsköpare när vi samtidigt har ett amorteringskrav?

￭ Är det rimligt att subventionera lånat kapital med ränteavdrag i stället för sparande eller amortering kopplat till bostaden?

￭ Är det rimligt att de som bott länge i en bostad ska betala 22 procent i reavinstskatt trots att en stor del av vinsten kan utgöras av inflation?

Erik Wikander, vd Mäklarhuset