Så blir rimliga hyror mer än en illusion

Bostadsbyggandet viker nu i hela landet. Det gäller inte bara det överhettade segmentet av spektakulära bostadsrätter i storstäderna. Fallet är bredare än så. Även den lilla å i nybyggnadsflödet som kallas hyresrätter har fått se produktionsstarterna falla med 40 procent jämfört med ifjol samma tid.

Det senare är inte så märkligt. Även om kalkylerna i sig inte har försämrats så har en krassare omvärld och en avsvalnande bostadsrättsmarknad tvingat fram en mer nykter syn på möjligheterna att räkna hem ett hyresrättsprojekt. För en privat hyresrättsutvecklare är ju försäljning till en bostadsrättsförening alltid ett alternativ.

Men samma avsvalnade läge gäller även hos de kommunala, tidigare allmännyttiga, bostadsföretagen. De måste ju numera agera helt på affärsmässiga grunder. Att de inte alltid agerar affärsmässigt är en annan sak, men det kommer att gå ut över deras lönsamhet. Flera kommunala bolag har exempelvis under de senaste åren sålt delar av sina bestånd, även om nivåerna är klart lägre nu än under den senaste (sista?) stora bostadsrättsombildningsvågen 2008-2010.

Man skulle kunna säga att dessa transaktioner vore affärsmässiga om de sålde med bedömningen att bostadspriserna har toppat – läs att räntorna har bottnat. Men, de flesta kommunala bolag – som i Luleå, Skellefteå, Falun med flera – som har sålt ut delar av sitt bestånd har gjort det med motivet att överskottslikviden ska finansiera nyproduktion av hyresrätter. Detta är en variant på den affärsmodell som Ebberöds bank hade. Man växlar in en högavkastande tillgång mot en lågavkastande dito, som dessutom har högre risk. Att de aktörer som vanligtvis brukar protestera mot de kommunala bolagens bristande affärsmässighet – de privata fastighetsägarna – inte har protesterat denna gång har sina förklaringar.

Framför allt: utförsäljningar av kommunala bostäder är något som de privata fastighetsägarna skattar högt. Att de kommunala bolagen bygger nya olönsamma hyresrätter och därmed ökar utbudet borde kanske dra på sig en viss kritik. Men det finns minst två skäl till att de privata fastighetsägarna kan leva med detta. Det första är att även om nybyggnadsprojekten i sig är olönsamma så brukar hyrorna för dessa hamna klart högre än vad som gäller för den befintliga stocken av hyresrätter. Möjligheterna att få upp hyrorna genom att renovera upp lägenheter till ”nyproduktionsstandard” ökar. Dessutom, om det inte byggdes några hyresrätter skulle det än mer sätta fokus på bostadsmarknadens grundproblem: att behovet (Boverkets 800 000 nya bostäder) och det faktiska utbudet inte matchar.

Varför är det då så olönsamt att bygga hyresrätter? En anledning är de skenande svenska byggkostnaderna. Avregleringen av den svenska bostadsmarknaden och slopandet av räntesubventionerna under krisåren på 90-talet hade förutom statsfinansiella motiv även argumentet att subventioner bara driver kostnader. Slopandet förväntades alltså mota kostnaderna något.

Utvecklingen blev emellertid tvärtom. Byggkostnaderna har sedan dess stigit långt mer än den allmänna prisutvecklingen och även mer än vad de relativa kostnadsökningarna var under subventionseran. Det finns flera plausibla förklaringar till detta. En är att en helt marknadsdriven nyproduktion, definitionsmässigt blir väldigt ryckig och därmed dyr. Så har det också varit sedan 90-talet, där antalet färdigställda lägenheter i flerbostadshus har varierat kraftigt, som 10 000 under 2010 till 50 000 i fjol. En annan förklaring är att det huvudsakligen har byggts bostadsrätter. Produktion av bostadsrätter är till skillnad mot hyresrätter mer inriktad på att maximera värdet än hålla nere kostnader.

Byggbolagen är ovilliga att släppa ifrån sig information om vad det kostar att bygga ett flerbostadshus idag. De menar att det är för många om och men kopplade till det individuella projektet för att en genomsnittssiffra ska vara relevant. Oavsett så verkar det svårt att hamna under 30 000 kronor per kvadratmeter för den som vill bygga ett flerbostadshus. Hade byggkostnaderna följt den allmänna prisutvecklingen för de senaste 20 åren hade det kostat 20 000 kronor per kvadratmeter. Lägger vi till markkostnader så landar de flesta projekt på runt 35 000 kronor per kvadratmeter.

Bo Nordlund, fastighetsekonom kopplad till KTH, har räknat på vilken hyra som krävs för att räkna hem detta och han landar på drygt 2100 kronor per kvadratmeter. Det är i princip bara i de centrala lägena i de större svenska städerna som det är möjligt att ta ut sådana hyror. Men där är å andra sidan markpriserna mycket högre.

Den riktigt tunga kostnadsposten i denna affärsmässiga kalkyl är inte räntan, utan avkastningskravet på eget kapital. Bo Nordlund har räknat med att bankerna kräver 30 procent eget kapital för att finansiera ett sådant projekt och att ett rimligt marknadsmässigt avkastningskrav på eget kapital, före skatt, är 8 procent. Låneräntan är bedömd till 2 procent. Avkastningskravet på det egna kapitalet ger därmed en kapitalkostnad på motsvarande 840 kronor per kvadratmeter, att jämföra med låneräntan på 590 kronor per kvadratmeter.

Vill man sänka hyrorna i nyproduktionen så finns det uppenbarligen två vägar att gå och det bästa vore om dessa kunde löpa parallellt.

Den ena – och långsiktiga – är att driva ner kostnaderna för nyproduktionen. En mer industrialiserad byggprocess, som man pratat om under de senaste 20 åren, skulle sannolikt kunna göra detta. Men, en viktig förutsättning för att få ut skalfördelarna är att produktionsvolymerna kan hållas uppe på någorlunda stabila nivåer. På en marknad där efterfrågan kan både krympa och femfaldigas på några år är detta svårt eller omöjligt. Industrialisering innebär normalt massproduktion för att få ut skalfördelarna. Den retoriska frågan blir vem som kan bära denna volymrisk? Svar A: ingen. Svar B: staten.

Den andra är, hemska tanke, också subventioner – att staten utfärdar en kreditgaranti för ett topplån som finansierar inom läget från 70-95 procent av investeringen. Om staten tar ut en avgift på 1 procent så skulle man, allt annat lika, kunna sänka hyran med knappt 500 kronor per kvadratmeter. Då skulle man landa på nivåer runt 1600 kronor per kvadratmeter, dvs nivåer där både betalningsvilja och betalningsförmåga finns i de flesta större orter, varmed också risken i investeringen sjunker.

Vissa avregleringar som gjordes under 90-talet blev helt enkelt inte som man tänkt sig. De ledde till ”oavsiktliga konsekvenser” för att prata med vetenskapsfilosofen Karl Popper. Fast å andra sidan insåg många nationer, som Sverige, redan på 20-talet att en fri marknad aldrig skulle kunna försörja hela befolkningen med bra bostäder. Dags att tänka om.

Per Lindvall, företagare och ekonomijournalist