Tysk hyressättning är inget att sträva efter

Berlins bostadsmarknad har under många år präglats av balans och måttliga hyreshöjningar, men under senare år har Berlin blivit hett och allt fler flyttat dit. Nybyggnationen har inte hängt med och resultatet är i dag tilltagande bostadsbrist och kraftiga hyreshöjningar, nästan 90 procent sedan 2008.

Myndigheterna har försökt med restriktioner som den så kallade hyresbromsen, men det har inte räckt och nu har delstatsregeringen föreslagit ett femårigt hyresstopp och ett maxtak för hur mycket hyra som ska kunna tas ut. Förslaget behandlas i delstatsparlamentet den 15 oktober.

Det finns alltså gränser för vad politiken kan acceptera när det gäller invånarnas bostadssituation. En bostad får inte kosta hur mycket som helst, trots att det råder bostadsbrist. Till slut väger omsorgen om invånarnas boendeförhållanden tyngre än motståndet mot att reglera en marknad.

I Sverige råder i många kommuner bostadsbrist vilket är till men för både invånare och näringsliv. Och här höjs allt fler röster för att släppa hyressättningen fri. Enligt Januariavtalet ska fri hyressättning i nyproduktion utredas.

I Sverige har det varit både långsiktigt lönsamt att äga hyreshus och tryggt för hyresgästerna att bo. I 50 år har vi genom bruksvärdessystemet lyckats klara ut var gränsen mellan en skälig och en oskälig hyra går i de fall en hyresvärd och en hyresgäst har tvistat om detta.

Sedan länge är det marknadens aktörer som sätter hyrorna i Sverige, men den enskilda hyresgästen har alltid möjlighet att få hyrans skälighet prövad. Marknadens aktörer är idag oftast en hyresvärd och Hyresgästföreningen, men det finns inget förbud mot att hyresvärden och en enskild hyresgäst kommer överens om hyran i nybyggda hus.

Ifall parterna skulle tvista om hyran så sätter inte hyresnämnden själv ett pris på lägenheten, utan anger endast vad som är skäligt genom att jämföra med vad andra hyresgäster betalar för en likvärdig lägenhet. Det handlar alltså inte om någon statlig hyresreglering utan om ett sätt att komma fram till var gränsen mellan en skälig och en oskälig hyra går, ytterst i syfte att värna hyresgästens rätt och möjlighet att bo kvar i sitt hem.

Bruksvärdessystemet har klarat av omfattande strukturella förändringar i samhället under perioder med såväl högkonjunktur som lågkonjunktur. Hyresvärdarna har historiskt haft relativt stabila intäkter som årligen har justerats utifrån lokala förutsättningar. Hyresgästerna har haft trygghet samtidigt som det är relativt enkelt att byta lägenhet. Under hela denna tid har vi dessutom nästan helt undgått både statliga ingripanden och konfliktåtgärder som hyresstrejker och massuppsägningar.

De kollektiva hyresförhandlingarna har dock på senare år blivit mer komplicerade eftersom parterna inte alltid är överens om vad som ska ligga till grund för förhandlingarna. Därför är det nödvändigt att båda parter påtar sig ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och konkurrenskraft genom en strukturerad hyresdialog utifrån ett antal överenskomna parametrar.

Men löser vi verkligen bostadsbristen genom att överge ett system som, med viss utveckling, ger marknadens parter stora möjligheter att anpassa hyressättningen till bostädernas läge och kvalitet till förmån för en helt fri hyressättning som riskerar åtgärder av den typ som vi nu ser i Berlin?

Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef, Sveriges Allmännytta

Susanna Höglund, chefsekonom, Sveriges Allmännytta