Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

lördag15.05.2021

Kontakt

Annonsera

E-tidning

Meny

Starta din prenumeration

Prenumerera

Sök

Upphandling

Företag slåss om kommunala fastigheter

Publicerad: 17 november 2017, 04:00

Fastighetsbolagen har bråda dagar när kommunerna realiserar vinster genom att sälja skol- och omsorgsfastigheter.

Foto: Mostphoto

Köp och nybyggen av samhällsfastigheter fick fastighetsbranschen att växa kraftigt på den offentliga marknaden 2016. Men det är bara början. Sju av tio kommuner kan tänka sig att sälja och allt fler privata byggprojekt startas upp. –Samhällsfastigheter har etablerat sig som en egen bransch på några få år, säger fastighetsbolaget Hemsös vd.


Ämnen i artikeln:

Offentliga marknadenFastigheter

Få branscher på den offentliga marknaden växer i takt med fastighetsbranschen. Förra året ökade fastighetsbolagen sin omsättning i offentliga affärer med 40 procent till 45 miljarder kronor. Det visar Dagens Samhälles omfattande kartläggning, som går att ta del av genom den nya databastjänsten Offentliga marknaden (se faktaruta nedan).

Starka drivkrafter bakom expansionen är köp och byggen av samhällsfastigheter som boenden och skolor, vilket leder till att offentlig sektor i allt större utsträckning hyr lokaler i stället för att äga.

Fem fastighetsjättar tar sig in på listan över de 150 allra största bolagen på den offentliga marknaden. Tre av dem är specialister på samhällsfastigheter; Hemsö, Rikshem och Hemfosa.

Åtskilligt fler satsar på att komma ikapp de stora, däribland Stenvalvet, Ikano, och Skandia.

– Samhällsfastigheter har etablerat sig som en egen bransch på några få år. Konkurrensen ökar. Priserna går upp. Fler och fler går in, vissa med starka investerare bakom sig, som AP-fonderna, andra utan stark kapitalbas, säger Nils Styf, vd för Hemsö.

Värdet av affärerna som bolagen gör växer snabbt. 2015 investerades totalt 7,9 miljarder kronor i samhällsfastigheter. 2016 ökade det till 19,2 miljarder, enligt Hemfosas årsredovisning.

Ett avgörande skäl till det ökande penningflödet är växande behov av skola och omsorg. Det leder till en expansiv marknad för nyproduktion och utförsäljningar.

– Långa kontrakt med skattefinansierade verksamheter, mindre lägesberoende och konjunkturkänslighet gör sektorn attraktiv, säger Åsa Henninge, analyschef på fastighetskonsultföretaget NAI Svefa, som noga följer alla affärer.

Offenbtlig sektor säljer för miljarder

Enligt Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) planeras 300 nya grundskolor och 600 nya förskolor till år 2020. Inom äldreomsorgen visar prognoser att det kommer att krävas 40 000 nya platser på äldreboenden till 2030.

– Många kommuner har inte byggt skolor eller boenden på 20 år och saknar kompetens. Andra har begränsade resurser. Vi bygger på daglig basis, och ser stark tillväxt i kommande byggprojekt, säger Nils Styf.

Enligt Boverket uppför privata bolag till exempel 35 procent av alla nya äldreboenden. Hemsö har totalt 15 byggen av boenden och skolor på gång, och 60 procent av bolagets kunder utgörs av kommuner.

– Om åtta av tio samhällsfastigheter i dag ägs offentligt är andelen betydligt mindre om du räknar nyproduktion. Över tid kommer en långt större del av landets skolor och äldreboenden vara privatägda, säger Nils Styf.

Enligt NAI Svefa äger offentlig sektor hus värda över 1 500 miljarder kronor, varav runt 40 procent är fastigheter som hyser verksamheter, där kommunerna är klart störst med innehav av samhällsfastigheter till ett värde av 500 miljarder kronor. 60 procent av husen är andra fastigheter, i huvudsak allmännyttans bostäder

Men hittills har bara en bråkdel sålts ut. Försäljningsfrågan är politiskt känslig.

– Flera har valt att sälja bostäder i stället. Vi närmar oss ett val och man har svårt att nå de blocköverskridande överenskommelser som krävs, säger Åsa Henninge.

Men sju av tio kommuner säger att de har för avsikt att sälja i NAI Svefas kommunenkät 2016. Det som är till salu är skolor, äldreboenden, kontor och industrilokaler.

Att få loss kapital är en viktig säljkraft. Delar av befintligt bestånd är ålderstiget och kräver renovering. Ökande behov fordrar investeringar i nya verksamhetslokaler.

– Den demografiska utvecklingen innebär en utmaning för kommuner och landsting. Det leder till svåra vägval: höjd skatt, besparingar, ökad belåning eller försäljning av tillgångar, säger Åsa Henninge.

– Samtidigt ökar kostnaderna snabbare än intäkterna, och en del har hög belåning som kan leda till problem vid stigande räntor. De kommer att tvingas sälja.

Allt fler kommuner antar också strategier om att avyttra hus som inte längre behövs, amortera av lån eller locka privata aktörer att bygga nytt.

– Kommunerna analyserar alltmer konsekvenserna av hyra eller äga. Vi ser ett ökat intresse av att sälja skolfastigheter, och en koncentration av affärer till kommuner med tillväxtutmaningar eller med höga lån, säger Åsa Henninge.

Förra året sålde till exempel Nacka kommun skolfastigheter för över 600 miljoner kronor till Hemsö. Luleå avyttrade för 100 miljoner kronor till samma bolag, mot löfte om investeringar på 270 miljoner kronor i nya äldreboenden.

Borlänge sålde både bostäder i allmännyttan och samhällsfastigheter för 750 miljoner kronor till Samhällsbyggnadsbolaget. I affären ingick kommunhuset.

– Vi måste stärka ekonomin för att investera i tillväxt. Vi ökar med runt 400–500 nya invånare per år och har en investeringsplan på en ny skola eller förskola per år, säger Jan Bohman (S), kommunstyrelsens ordförande i Borlänge.

– Vi har dessutom lånat stora pengar till större projekt tidigare. Men vi har bestämt att skulden inte ska växa. Nu har vi förbättrat våra kreditbetyg kraftigt.

Borlänge planerar för fler försäljningar, och vill locka privata aktörer att bygga nytt.

– Vi har beslut om att fortsätta sälja, bostäder, lokaler eller boenden. Exakt vad ska upp i fullmäktige i december. Samtidigt diskuterar vi med företag om att bygga nya äldreboenden och en skola, säger Jan Bohman.

Torbjörn Carlbom

Över hälften av jättarna äger samhällsfastigheter

De 18 största fastighetsbolagens fakturering på den offentliga marknaden 2016.

Så här får du tillgång till webbtjänsten Offentliga marknaden

Dagens Samhälle har för sjunde året i rad granskat de affärer som görs mellan privata aktörer och offentlig sektor. I år med hjälp av databasen Doublecheck, som samlar in leverantörreskontran från kommuner, landsting/regioner och myndigheter.

Ta del av kartläggningen i Dagens Samhälles nya databastjänst

Offentliga marknaden 

2017. Till prenumeranter erbjuder vi tjänsten utan kostnad.

FÖR DIG SOM ÄR PRENUMERANT: Logga in på

 

Mitt konto

och ta dig med ett klick vidare till tjänsten

Offentliga marknaden

. (Obs du måste koppla ditt prenumerationsnummer till ditt digitala konto för att du ska få tillgång till tjänsten. Det gör du enkelt genom att skriva in ditt prenumerationsnummer.)

FÖR DIG SOM ÄR PRENUMERANT MEN SAKNAR KONTO: Skapa ett digitalt konto genom att

klicka här.

Glöm inte att skriva in ditt prenumerationsnummer. Med ett konto får du inte bara tillgång till

Offentliga marknaden

utan också till e-tidningen.

ÄR DU INTE PRENUMERANT: Du kan få tillgång till

Offentliga marknaden

genom att

bli prenumerant

. Alternativt kan du köpa tillgång till tjänsten separat för 895 kr exkl moms.

Skapa ett konto

och beställ tjänsten Den offentliga marknaden 2017 via ditt konto.

Dela artikeln:


Nyhetsbreven som ger dig bäst koll på samhället

Välj nyhetsbrev