Varningen: Nu ersätts byggkris av kreditkris

Byggandet slog rekord 2016. Men allmännyttan byggde bara 5 500 lägenheter och gjorde sig av med över 15 000. Och de som har störst behov har inte råd med nya bostäder.

Förra året satte Sverige nytt rekord i byggande. Det behövs. Prognoserna pekar på att det krävs minst 500 000 bostäder till 2025. 

Men det som byggs motsvarar inte behoven. För en tredjedel av befolkningen är det omöjligt att låna för att köpa boende. De är hänvisade till hyresrätter – men de nya är för dyra. De har inte råd. Och Sverige saknar strategi för att de som bäst behöver ska kunna få en bostad.   

Allmännyttan bygger bara var tionde lägenhet

På 1990-talet kom ett stort skifte i bostadspolitiken. De statliga subventionerna med räntebidrag och investeringsstöd på 28 miljarder kronor togs bort. 1991/92 kostade bostadspolitiken 44 miljarder kronor årligen i dagens penningvärde. I statsbudgeten 2017 fanns 6,5 miljarder.   

– Den grundläggande hemläxan sedan 90-talet är fortfarande inte gjord. Sverige sticker ut internationellt i att inte stötta ekonomiskt svaga grupper. Vi har ingen generell politik för det ägda boendet och ingen för hyresboendet, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggbolaget Veidekke. 

– Vi bygger för mycket dyra hyresrätter som ekonomiskt svaga grupper med stora bostadsbehov inte har råd med. Vi har ingen bostadspolitik, vi har en byggpolitik.

Lennart Weiss leder den S-grupp som tillsattes tidigare i år och som i höst ska presentera riktlinjer för en social bostadspolitik.

– Bostadssociala utredningen på 1940-talet hade idén att höja bostadsstandarden och att staten skulle låna förmånligt till byggandet. Politiken byggde på statliga lånesubventioner, uppbyggnaden av allmännyttan och regler för bostadsstandarden, säger han och fortsätter: 

– I dag har vi samma frågeställningar igen när problemet överlåts till hushållen och marknaden. Bostadspolitiken baseras på särlösningar. Nya specialregelverket för bostäder med tillfälligt bygglov för migranter är ett exempel.

Tanken på 1940-talet var att den sociala bostads-politiken skulle vara generell. Alla skulle kunna efterfråga en god bostad med bra standard.

– I dag har vi i stället en diskussion om att sänka standarden för att bygga billigare. Om vi drar ett streck över byggreglerna får vi en social differentiering som vi inte haft sedan 1920-talet. Är det vad vi vill? undrar Lennart Weiss.

– Men om alla ska kunna efterfråga en bostad till god standard måste det till någon form av subventionerade lån eller statliga stödsystem. Om allt baseras på marknadsräntor kommer inte ekonomiskt svaga att få bostad.

Ökning av kvadratmeterkostnaden

Regeringen uppmanar nu kommunerna och allmännyttan att bygga mer för att komma åt bostadsbristen.

– Vi kan låtsas som att de kan bygga hur mycket som helst. Men inte ens de icke belånade kan kraftigt öka sitt byggande. Det är bara nu, med extremt låga räntor, de har råd att bygga. Men det kommer inte att dröja innan de som investerar ser riskerna i fastighetssektorn, säger Lennart Weiss.

Fler ser faran för nedgång i byggandet om kreditgivningen stramas åt. Riksbanken och Finansinspektionen (FI) har drivit fram bolånetak och amorteringskrav. Flera banker har infört skuldkvotstak där belåningen får vara högst fem till sex gånger hushållets bruttoinkomst.

Den så kallade paketeringsutredningen vill skärpa beskattningen av fastighetsbranschen. EU:s Baselregelverk skärper kraven på bankernas långivning. Vid varje räntebesked spås Riksbanken höja räntan.

Ulf Perbo var chefsekonom på Sveriges Byggindustrier 1989 när han gick ut i Svenska Dagbladet och varnade för en kommande krasch på bostadsmarknaden. Två år senare fick han rätt – med besked. Nu höjer han varningsflagg igen.

– Läget är obehagligt likt det som skapade krisen på 1990-talet. Vi har låga räntor, men om du lånat 5–6 miljoner blir det en väldig ökning om räntorna stiger till 3 procent. Kombinerat med kreditrestriktioner kan kraftigt ökade boendekostnader ge fallande bygginvesteringar som får starkt negativa effekter på samhällsekonomin, säger han.

Ulf Perbo var statssekreterare hos bostadsminister Stefan Attefall under förra regeringen och är i dag näringspolitisk chef på Transport-företagen.

På 1990-talet var det skattereformen och slopade subventioner som drev upp boendekostnaderna. För kommunala bolag innebar det kraftigt höjda hyror. Många fick en hög andel tomma lägenheter och kom på obestånd.

– Just nu har vi en ”reserv” av hushåll med stora bostadsbehov genom flyktinginvandringen. Efterfrågan finns, men inte köpkraften att efterfråga det nybyggda, säger Ulf Perbo.

Allt mindre andel lägenheter är hyresrätter

Det problemet finns inte bara på svaga marknader, utan även i storstäderna. Förra året flyttade 68 800 personer till Stockholms stad, men 63 800 därifrån. Nettoinflyttningen var 4 900 personer, till Göteborg 6 200 personer och till Malmö 3 500.

– I dag påbörjas 20 000 nya bostäder i Stockholms län per år, men tillväxten av hushåll som klarar hyrorna är runt 2 000 per år. Fortsätter man bygga 20 000 bostäder per år är det svårt att veta vilka som ska efterfråga dem, säger Ulf Perbo.

Några enkla och snabba lösningar ser inte experterna.

– Att kyla ner kreditmarknaden var en bra idé för 5–6 år sedan. Att komma nu med minskade ränteavdrag vore helt fel. Det borde ske en långsam nedkylning, men den skulle förvärra nedgången, säger Ulf Perbo.

– Ska man tillföra subventioner måste de vara riktade till rätt hushåll. Då är bostadsbidragen mest träffsäkra, i stället för generella stöd. Det vore klokt att gynna bosparande, som i Norge, för att underlätta för folk att bli bostadsägare.

En annan lösning är att återinföra fastighetsskatten, menar Lennart Weiss. Minerat politiskt område, inget som ett parti går till val på, men nödvändigt, anser han.

– Vi har en växande generationsklyfta. Dagens fyrtiotalister sitter på 70–80 procent av de reala tillgångarna. De är den nya privilegierade klassen. De gynnades av räntesubventioner och skattesystemet när de köpte sitt boende på 1970- och 1980-talet. Det måste vi adressera genom att de som gynnats under fem decennier beskattas. 

Det här är en nyhetstext från Dagens Samhälle. Dagens Samhälle står oberoende från organisationer, partier, religioner och särintressen. Vi värnar pressetikens regler, det kritiska tänkandet och konsekvensneutraliteten. Det vi publicerar ska vara sant, bekräftat och präglas av kvalitet och trovärdighet.