Perspektiv
Bostadsbristen
22 november 2019 kl 10:49

Utan fakta kan vi inte lösa bostadsbristen

240 av landets 290 kommuner säger sig ha brist på bostäder. Men deras lösningar bygger ofta på antaganden i stället för fakta. Därför har vi utvecklat en beräkningsmodell som matchar hushållens ekonomiska förutsättningar med utbudet av bostäder i en kommun, skriver flera experter och forskare. 

Med ett tillägg om ”riktat stöd för människor med svag ställning på bostadsmarknaden” återupplivade regeringens höstbudget investeringsstödet för att bygga hyresrätter. Genom så kallade sociala kontrakt ska kommuner nu kunna agera förstahandshyresgäst för att sedan hyra ut en bostad i andra hand till ett hushåll som annars inte klarar kostnaden.

Det må vara ett lovvärt anslag jämte ett nollalternativ, men utfallet riskerar att bli otillräckligt. Endast vart fjärde hushåll som i dag inte kan ordna en godtagbar bostad kommer att klara av boendekostnaderna i de bostäder som byggs med det nya investeringsstödet. Stödet kommer heller inte räcka till att bostadsförsörja ensamhushåll.

Bostadsproduktion med rimliga prisnivåer är en komplex fråga. Enligt Boverket betalade 770 000 hushåll, eller 1,5 miljoner personer, under 2016 så mycket för sitt boende att de hade svårt att klara sin mest nödvändiga konsumtion, den så kallade baskonsumtionen.

Enligt regeringens betänkande ”Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar” har ingen kommun en helhetsbild av de faktiska bostadsbehoven. Kommunala bostadsförsörjningsplaner måste förstås utgå från en kartläggning av hur den faktiska situationen ser ut för att klara av att hantera efterfrågan hos dem som av olika skäl har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. För att bedöma bostadsbristens omfattning behöver kommunerna relevanta verktyg.

Med utgångspunkt i vad betänkandet efterfrågar har vi i ett utvecklingsprojekt tagit fram en ny beräkningsmodell som gör det möjligt att bedöma vilket utbud en kommun behöver för att ge samtliga hushåll en godtagbar bostad. Inom ramen för ett samarbete med Boverket och forskningsprojektet Decode på KTH har beräkningsmodellen under hösten testats i Uppsala kommun.

Resultaten visar att totalt cirka 9 100 hushåll i Uppsala inte har ett godtagbart boende och inte heller kan ordna ett sådant inom ordinarie utbud. Av dessa har 6 600 hushåll för svag ekonomi för att kunna skaffa sig ett godtagbart boende. Resterande 2 500 hushåll skulle ha råd med en godtagbar bostad men utestängs från det tillgängliga utbudet, i avsaknad av kötid eller kapital till kontantinsats.

Analysen cementerar bilden av bostadsmarknadens insider/outsider-problematik. De senaste decenniernas stigande bostadspriser har inte mynnat ut i tillräckligt byggande utan i stället pressat upp byggkostnaderna. Detta har lett till att nybyggda hyresrätter är dyra, medan billiga hyresrätterna endast är tillgängliga för resursstarka hushåll. Bostadsrätterna har förhållandevis låga boendekostnader men höga inträdesbarriärer i form av höga priser tillsammans med kreditrestriktioner.

Men förändringar kan bli kostsamma. Kreditrestriktionerna på ägt boende kan lyftas, men risken är att det främst leder till ytterligare prisökningar. Bostadsförmedlingarnas kösystem kan reformeras så att billiga hyresrätter inte bara går till de resursstarka, men undantag från ett rakt kösystem riskerar att ställa grupp mot grupp och urholkar incitamenten att överhuvudtaget stå i kön.

Som beslutsfattare måste man fråga sig vilket samhälle man vill ha och börja agera därefter. Att personer utan arbete har det tufft på bostadsmarknaden har vi vant oss vid, men att hushåll med arbete och stabila förhållanden också har det är ett nytt fenomen. Det är ett tydligt bevis på hur illa ställt det är med den svenska bostadspolitiken.

Kommunala riktlinjer för bostadsförsörjningen måste inbegripa grundläggande nulägesbeskrivningar, med hänsyn till hushållens ekonomiska resurser och till rådande trångboddhetsnorm.

Den beräkningsmodell som vi har utvecklat kommer utgöra ett underlag inför Uppsala kommuns arbete med ett nytt bostadsförsörjningsprogram. Vi hoppas att Uppsalas arbete ska inspirera andra kommuner till liknande strategier.

Som stöd till modellen har vi utvecklat en konkret checklista över hur kommunens förvaltningar bör organiseras och samverka för att kunna genomföra kvalitativa analyser och insatser med fokus på hushåll med svag ställning på bostadsmarknaden. Det inledande arbetet för att identifiera efterfrågan och behov bland dessa hushåll kan delas in följande moment och frågeställningar.

  1. Hyresnivåer. Vilka bostäder är tillgängliga inom nyproduktionen? Vilka är tillgängliga i det befintliga beståndet och hur ser renoveringsbehovet ut?
  2. Kötid och hyreskostnad. Vilken kötid hos bostadsförmedlingen behövs för att hushållet ska kunna efterfråga en bostad som det har råd med?
  3. Hyresnivåer efter renovering. Säljer allmännyttan delar av sitt bostadsbestånd? Är dessa lägenheter i renoveringsbehov? Hur skiljer sig hyresnivåerna åt före och efter renovering?
  4. Inkomstkrav. Vilka inkomstkrav ställer de hyresvärdar som är verksamma i kommunen?
  5. Kostnader för sociala kontrakt. Vad säger socialtjänsten om antalet hushåll som lever på försörjningsstöd? Finns här en koppling till ökade boendekostnader? Betalas försörjningsstöd ut också i områden med nyproducerade lägenheter?
  6. Kontaktnätverk. Hur fungerar samarbetet mellan relevanta aktörer i kommunen, såsom kommunens förvaltningar och bostadsbolag samt privata hyresvärdar, civilsamhällesorganisationer, kreditinstitut, kronofogde och hyresgästförening?
  7. Besök hos trångbodda. Hur kan de trångboddas och hemlösas erfarenheter och kunskap införlivas i ett bostadsförsörjningsprogram?
  8. Helhetsbild. Vilka aktörer behöver samlas kring en gemensam förståelse för problemet?

Checklistan riktar sig till kommuner som vill arbeta utifrån ett rättighetsbaserat och socialt bostadsförsörjningsperspektiv – som inbegriper samarbeten med länsstyrelsen, regionen, bostadsbolagen, hyresgästföreningen samt frivilligorganisationer som Rädda Barnen och Stadsmissionen – som komplement till det ordinarie bostadsförsörjningsarbetet.

Med hjälp av vår beräkningsmodell kan valen av olika former av bostadsförsörjningslösningar utgå från faktaunderlag som skapar klarhet kring det rådande nuläget för dem som är utestängda från bostadsmarknaden.

En hållbar bostadsmarknad måste ha bostäder med prisnivåer som kan efterfrågas av hushåll med begränsad betalningsförmåga, vilket i sin tur medför lägre kostnader för sociala kontrakt och därmed minskade offentliga utgifter. Med en faktabaserad kunskapsgrund för ett långsiktigt och hållbart arbete kan Sverige undvika en fortsatt rundgång med ett lapptäcke av kortsiktiga lösningar. Och kommunerna kan bygga de bostäder som faktiskt efterfrågas.

Det här är en fördjupande text, som syftar till att ge perspektiv på en fråga. De eventuella åsikter som uttrycks är skribentens egna.