Stadsplanera för alla, tveka inte att expropriera!

Kommunernas stadsplanering bör sikta mot att alla grupper ska kunna hitta en bostad på marknaden. Är markinnehavet för litet? Expropriera! Så skriver Gunnar Blomé, projektchef, och Hans Lind, professor i en perspektivartikel.

Billigare bostäder står högt på agendan i många kommuner där bostadsbristen drivit upp priserna på småhus och bostadsrätter och skapat allt längre köer till alla hyresrätter utom de allra dyraste. I debatten har bland andra bostadsministern pekat på behovet att pressa kostnaderna för att bygga själva husen genom standardisering och industrialisering. Förslag om typgodkännande är på gång för att snabba på planprocesser och ytterligare minska kostnaderna för att bygga just sådana hus. Men priser och hyror beror också på markpriserna. Hur ska då en kommun agera för att pressa dessa kostnader?  

Fokus i många kommuner har under senare decennier varit att skapa attraktiva och ofta vattennära boende i centrala delar av större tätorter. Det kan handla om gamla industri- eller hamnområden som får en ny användning. Här har kommunerna varit villiga att ta stora kostnader för sanering av förorenad mark, utveckling av stadsmiljö och ny infrastruktur. I dessa områden blir boendekostnaderna så höga att endast hushåll med ansenliga inkomster har råd att bo där. Visserligen kan den färdiga marken säljas till ett högt pris, men kanske ändå inte så högt att det täcker kommunens kostnad.

Billig mark med byggrätt kan skapas på två sätt. Det ena är att erbjuda mark som är så oattraktiv att ingen är beredd att betala mycket för den, vilket knappast är ett intressant alternativ. Det andra är att skapa så många byggrätter i relativt attraktiva lägen att det stora utbudet pressar ner priset. 

Här bör kommunerna i högre grad vara beredda att ta kostnader för infrastruktur för att få ett större utbud av mark – både till egnahem och flerfamiljshus, gärna blandat i samma område med antagna flexibla stadsplaner. Ska vi nå mål om attraktiva och socialt hållbara städer där alla kan hitta en bostad på marknaden krävs ett stort utbud av attraktiva byggrätter. En viktig del av lösningen är att förtäta befintliga stadsdelar, inte minst relativt glest bebyggda områden från 1950-, 1960- och 1970-talen. 

Med den befolkningsökning som har varit under senare år och som förväntas fortsätta krävs också att fler nya områden öppnas. Ska vi lära av misstagen från miljonprogrammet bör det i stället handla om många relativt små områden, i nära anslutning till bebyggda områden där det finns förutsättningar för bra kollektivtrafikanslutningar och välfungerande service, i stället för enstaka stora områden. Även om det senare på kort sikt blir billigare. 

Vi behöver också på ett helt annat sätt än hittills blanda bostäder för olika målgrupper i samma projekt eller till och med i samma hus. Det behövs både bostäder som, inom ramen för rådande lagstiftning, tillgodoser grundläggande behov men inte mer än så, och lyxbostäder med takterrasser och extravagant inredning. Att ett hushåll vill ha en billig bostad behöver inte bara bero på att inkomsten är låg, utan också på att hushållet vill lägga pengar på annat. 

I dag försummas särskilt att ta fram ett stort utbud av tomter för villor och radhus i våra städer. Täta flerfamiljshus motiveras ofta med hållbarhetsargument, till exempel att cykling och kollektivtrafik då underlättas. Men ur hållbarhetssynpunkt är det knappast bra att hushåll med normala inkomster, som vill bo i radhus eller villa, inte har andra alternativ än att köpa hus på en mindre ort några mil bort från centralorten. Hushållet blir sedan mycket beroende av bil och kanske skaffar två bilar för att få vardagen att fungera. 

Ett större utbud av tomter i centralorten är ur det perspektivet ett klart bättre alternativ. Planeras dessa i anslutning till flerfamiljshusområden eller i nya blandade områden finns också förutsättningar för minskad segregation. Även när det gäller egnahem är det önskvärt att blanda stora och små; blanda dem som fokuserar på de mest grundläggande behoven och dem som riktar sig till grupper som vill ha högre standard. När det är ont om resurser på planavdelningar är det viktigt att fokusera på de viktigaste sakerna och lämna mer detaljer till ”marknaden”, samt att låta andra aktörer göra mer av planeringen.

Kommunen måste också inse att det finns en konflikt mellan att maximera intäkterna från ett markinnehav och social bostadspolitik. Har kommunen ett stort markinnehav tjänar de mest om de agerar som en privat monopolist och begränsar utbudet av byggrätter varje år för att hålla priset uppe. 

Vårt förslag handlar inte om att sälja byggrätter under marknadspris, utan om att ställa krav på blandning och att planera för så många byggrätter att marknadspriset blir lågt även i relativt attraktiva lägen en bit ut i staden. Kommunerna bör utnyttja möjligheten att ställa krav som garanterar att det som byggs blir varierat sammansatt, även om det leder till lägre pris på marken.  Enligt vår mening kan priserna differentieras mer än idag, och kommunen bör se till att det alltid finns några relativt billiga tomter för olika typer av bebyggelse i relativt attraktiva lägen.

Om kommunen inte har ett stort markinnehav och privata markägare inte är intresserade av att få sin mark planlagd bör kommunerna inte tveka att expropriera mark. Kommunala bostadsföretag kan också tydligare nyttjas som redskap för att driva på utveckling på lokalmarknader. 

Detta kan exempelvis ske genom att fokusera på att köpa upp fastighetsbestånd där det finns potential att förtäta, eller genom att företagen får uppdrag att ta fram nya möjliga byggrätter inom befintligt bestånd som kan bebyggas eller säljas vidare. 

En kommun som vill satsa på en mer offensiv markpolitik och behöver pengar kan sälja delar av det kommunala bolaget till långsiktiga privata aktörer. I andra länder finns ibland möjligheter för kommunen att ställa krav på blandning av målgrupper även på privat mark. Sådana möjligheter vore önskvärda även i Sverige.

Det finns idag en föreställning om att privata aktörer inte vill bygga om läget inte är det bästa. Enligt vår bedömning finns det dock privata småföretag som bygger i fler lägen, och även företag som BoKlok som är intresserade av att producera dessa billigare bostäder. Om inte annat är det väl just den typen av mer riskfyllt byggande som kommunala bostadsföretag ska engagera sig i, och då inte bara bygga hyresrätter.

Vårt budskap kan sammanfattas med att kommunala planerare måste utgå från att bostäder i praktiken fördelas på en marknad och att både stadsplanering och kommunal markpolitik ska styras av målet att alla grupper ska kunna hitta en bostad på marknaden. Både den som vill bo i hyreshus och den som vill äga, både den som har en hög inkomst och den som har en låg inkomst. Kärnan i den svenska bostadspolitiken under efterkrigstiden var enligt vår tolkning att stat och kommun fokuserar på utbudssidan: 

Finns bara ett tillräckligt stort och brett utbud kommer marknaden att fungera för alla. 

Det här är en fördjupande text, som syftar till att ge perspektiv på en fråga. De eventuella åsikter som uttrycks är skribentens egna.