Markaffärer ger kommunerna en vinst på 8 miljarder

2016 blev ett rekordår för kommunernas reavinster på försäljning av mark för bostäder, handel och industri. Totalvinsten på 7,8 miljarder kronor har mer än trefaldigats sedan sekelskiftet. Men intäkterna är extremt ojämnt fördelade.

Åren 2007 till 2012 låg den totala kommunala försäljningen av exploateringsmark och tomträtter stadigt runt 2 miljarder kronor per år. Därefter har nivån på markaffärerna ökat stadigt. 2016 kom ett rejält lyft: ­försäljningen växte från 5,6 till 8,9 miljarder kronor. Kostnaderna för att iordningsställa marken är ofta betydligt lägre och 7,8 miljarder blev ren vinst i kommunkassorna. Markförsäljningen var alltså en betydande delförklaring bakom det starka resultatet i kommunsektorn på 21,6 miljarder kronor.

– Reavinsterna är ju starkt kopplade till det ökade bostadsbyggandet. Men det skiljer sig extremt mycket kommuner emellan hur det ser ut, säger Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges Kommuner och Landsting (SKL).

ny

Kommunerna ska överlåta mark till marknadspris, men inte ha vinstsyfte med sin exploateringsverksamhet. Det är grundreglerna för alla. Praxis för prissättningen varierar en smula. Vad som är marknadspris varierar våldsamt. Om man använder huspriser som indikation på vad en bit byggbar kommunal mark kan vara värd så ser det ut så här:

I Danderyd strax nordväst om Stockholms city var snittpriset på 192 sålda småhus 11,4 miljoner kronor per styck under 2016. En ökning med 52 procent sedan 2011. I Skellefteå var motsvarande snitt 1,5 miljoner. Men även här hade priset ökat över 50 procent på fem år.

På många andra ställen i landet har priset stått stilla, eller sjunkit. Där är marknadsvärdet på villor och småhus ofta runt en halv miljon kronor. De här skillnaderna spelar roll för ekonomin.

Dagens Samhälle har studerat exploateringsvinsterna för 2015 och 2016. I solklar topp räknat per invånare ligger just Danderyd. På de två åren har man sålt byggklar mark med 332 miljoner kronor i vinst. Det motsvarar dryga 10 000 kronor per invånare. Västerås kommer närmast med reavinster på 6 400 kronor per invånare.

– Vi har skruvat upp ambitionerna vad gäller bostadsbyggande, och reavinsterna är en följd. Vi har fördel av att ha rätt höga markvärden, särskilt i kollektivtrafiknära lägen, säger Olle Reichenberg (M), kommunstyrelsens ordförande i Danderyd.

– Vi är angelägna om att de här affärerna går med överskott och blir så bra som möjligt för skattebetalarna.

Cirka 200 miljoner kronor i reavinst rör sig om mark för ett bostadsprojekt i Mörby centrum där det byggs bostadsrätter. Kommunen har planer även för hyresrätter, men det blir betydligt lägre vinst på sådana affärer.

– Upplåtelseformen är avgörande, det är en betydande skillnad, konstaterar Olle Reichenberg.

Markaffärerna har varit avgörande för kommunekonomin då Danderyd de senaste åren lagt in vinsterna i driftsbudgeten. 2016 kunde man därför låta kommunverksamheten kosta 105 procent av vad man fick in i skatteintäkter och statsbidrag, och ändå göra ett överskott. Det är få förunnat.

– Vi har en stor puckel i form av underhållsbehov på fastigheter. Då har vi tyckt att det varit någorlunda okej använda en del av exploateringsintäkterna till att täcka de kostnaderna. Det ligger en avtrappning i budget så att vi inte ska fastna i behovet, säger Olle Reichenberg.

Stockholm gjorde klart med flera stora affärer för bostadsprojekt runt om i staden under 2016 och reavinsterna ökade från 1,3 till 4 miljarder kronor 2016. Under de två åren står huvudstaden för 42 procent av markvinsterna i kommunsverige. Reavinsterna är hårt knutna till de växande regionerna.

Men det görs affärer även långt från Stockholm. I Skellefteå har man ett offensivt befolkningsmål om att bli 80 000 invånare till 2030. Än saknas sisådär 7 500 personer, men reavinster på 130 miljoner på två år vittnar om att bostäder byggs.

– Jo, vi har kommit upp i högre siffror. Men nu har vi hamnat i ett läge där vi sålt av det mesta av vår exploateringsmark och håller på att köpa in ny, säger ekonomichefen Samuel Lundqvist.

Efterfrågan finns, men någon direkt vinst tycker han inte det handlar om för Skellefteås del. Snarare självkostnadsprincip.

Kommunens kostnader för nya bostadsområden tickar på länge, i form av gatuunderhåll till exempel.

– Vi tänker att intäkterna på markförsäljningen ska täcka kostnaderna, långsiktigt. Vi är inte i det läget att priserna kan jämföras med storstädernas, säger Samuel Lundqvist.

DS listning visar hur markaffärer är viktiga inkomstkällor i ett fåtal kommuner. Ett trettiotal har reavinster på två år som överstiger 1 000 kronor per invånare. Det motsvarar ungefär hälften av en normalkommuns behov av överskott för att infria god ekonomisk hushållning.

Men hos de flesta är markvinster en ickefråga, möjligen en dröm. 110 kommuner har inga exploateringsvinster alls.

– Det som är beklämmande är att de som har svårast att få ihop ekonomin och behöver tillskott – de får snarare betala för sin exploateringsverksamhet, konstaterar Annika Wallenskog.

Det kostar för kommuner att växa. Investerings­behoven ökar när invånarna blir fler. Liksom vissa kostnader, som lokalhyror och löner. Numera kompenserar utjämningssystemet för detta.

Däremot finns ingen utjämning för värdet av mark. Men frågan är väckt i den utjämningsutredning som Håkan Sörman leder.

– Jag säger inte att det ska utjämnas för detta. Men man borde nog undersöka frågan, med tanke på hur stora skillnaderna är, säger Annika Wallenskog.

Det här är en nyhetstext från Dagens Samhälle. Dagens Samhälle står oberoende från organisationer, partier, religioner och särintressen. Vi värnar pressetikens regler, det kritiska tänkandet och konsekvensneutraliteten. Det vi publicerar ska vara sant, bekräftat och präglas av kvalitet och trovärdighet.