Här är kommunerna som säljer mest

De senaste fyra åren har tillgångar för nära 52 miljarder sålts, mest av allt bostäder. Storsäljare är S-styrda kommuner i norr och M-styrda runt Stockholm. 

Trots rekordstora överskott på senare år stiger kommunernas låneskuld. Investeringsbehovet är avsevärt och stadigt stigande. Vinster och avskrivningar räcker inte till för att finansiera investeringarna. Andra grepp måste till för att få loss kapital. Låna. Eller sälja något.

I en kommande rapport studerar kommungemensamma kreditmarknadsbolaget Kommuninvest utvecklingen av kommunernas försäljningar av fasta tillgångar från 2013 till 2016. Trenden är att de ökar, 2016 sålde kommunsektorn för 15,7 miljarder kronor och bostäder stod för 60 procent.

– Vi ser att försäljningar i vissa kommuner har stor ekonomisk betydelse, konstaterar Mattias Bokenblom, forskningsansvarig hos Kommuninvest.

Däremot hävdar han att försäljningarna inte riktigt är av den storlek som mediebilden kan ge sken av, där det kan låta som kommuner säljer allt och överallt.

– 52 miljarder på fyra år låter mycket, ja. Men när man sätter det i relation till intäkterna eller till investeringarna blir summan inte så stor, menar Mattias Bokenblom.

Försäljningarna på 52 miljarder kronor på fyra år kan jämföras med sektorns investeringar under samma tid. 530 miljarder. Tio gånger så mycket. Kommunsektorn säljer mer än förr, men tillgångsmassan växer.

Försäljningar av verksamhetsfastigheter förutspåddes för några år sedan öka kraftigt, men så har inte skett. I Kommuninvests rapport ligger försäljningsbeloppen under 1 miljard kronor sista två åren, och de tio kommuner som gjort de största försäljningarna av skolor och boenden står för 90 procent av totalen. 

Efterfrågan på bostäder lockar förstås till affärer. Men frågan om det är ekonomiskt klokt är vansklig. De bostäder som marknaden vill åt är ju sådana som ger kommunen ganska säkra och långsiktiga vinster. Valet står då mellan utebliven avkastning å ena sidan och räntekostnader å den andra.

– Frågan är om man sätter det frigjorda kapitalet i relation till alternativen? Kommunerna behöver ha kompetensen att göra en långsiktig analys över hur bra ekonomisk affär det är att sälja, säger Mattias Bokenblom.

I ett antal kommuner har stora försäljningar gjorts. Nacka och Upplands Väsby överraskar inte på topplistan över största säljare per invånare. Men att S-fästen som Luleå, Östersund och Skellefteå hör till de mest offensiva säljarna höjer fler ögonbryn.

– Intrycket är att det i hög grad är pragmatism snarare än ideologi som ligger bakom försäljningarna, säger Mattias Bokenblom.

I topp hittas Luleå. Norrbottens största kommun har i två omgångar sålt 3 292 bostäder i stora affärer med Rikshem och Nordhalla, plus en affär med främst äldreboenden tillsammans med Hemsö. Total försäljning 2,8 miljarder kronor. Kommunstyrelsens ordförande Niklas Nordström (S) har gått i täten för strategin, som minskat allmännyttans del av hyresbeståndet från 70 till under 50 procent.

– Luleborna krävde att vi skulle få fart på bostadsbyggandet. Det går inte lufsa på som vi gjorde, och vi hade inte resurserna att öka takten själva, säger han.

I Rikshem och Nordhalla fick Luleå in nya aktörer på bostadsmarknaden, som i och med affärerna lovar att bygga mer. Krav i samma storleksordning låg sedan tidigare på kommunala Lulebo, menar kritikerna, men nu finns det fler som ska dra bygglasset. 2000 nya bostäder har byggts sista fyra åren.

– Jättestort i vår miljö, säger kommunalrådet.

Affärerna har diskuterats intensivt i Luleå, såväl hur som att de gjordes. Efter beslut nyligen om ägarutdelning på 400 miljoner kronor från Lulebo för att finansiera badhus och centrumutveckling sade rubriken i lokaltidningen att kommunen ”vittjade” Lulebo.

Niklas Nordström säger att luleborna, inte hyresgästerna, äger Lulebo. Han påpekar att tre mål uppnåtts: ökat bostadsbyggande, förstärkt ekonomi i Lulebo och förbättrade ekonomiska förutsättningar i kommunen för framtida investeringar. Att det inte ses som urtypisk norrbottnisk
S-politik tar han lätt på.

– Det är ett skolexempel på hur man ska bära sig åt.

Bostäder är kommunernas storsäljare

Över de fyra år Kommuninvest studerat står bostäderna för hälften av de kommunala försäljningarna av anläggningstillgångar. Då ingår inte exploateringsmark i jämförelsen. Försäljningarna dubblerades 2016 jämfört med snittet under de två närmast föregående åren.

– I det extremt låga ränteläge som varit blir fastigheter glödheta hos investerare som söker avkastning. Den ökningen av efterfrågan märktes i kommunsektorn, säger Mattias Bokenblom på Kommuninvest.

Totalt har cirka 30 000 bostäder sålts för 26 miljarder kronor av kommuner på fyra år. Mycket? Det motsvarar cirka 4 procent av utbudet i de kommunala bostadsbolagen. Kommunerna har sammantaget byggt nytt och köpt ungefär lika mycket under samma tid.

Klart största köpare var Rikshem med nära 8 000 bostäder, Nordhalla följer därefter med 2 600 köpta bostäder.  

Rapporten visar också hur det spelar roll var bostäder ligger när man ska sälja – även för kommuner. Listningen tar inte hänsyn till skillnader i vilka bestånd som sålts vad gäller ålder, skick eller kundgrupp. Men tydligt blir hur stora variationerna i pris har varit i de största kommunala bostadsaffärerna. 

Vem som köper är också väsentligt. Den allmännytta som sålts till bostadsrättsföreningar har i genomsnitt betingat ungefär dubbelt så höga priser per kvadratmeter som  bestånd som sålts till andra aktörer.

 

Fakta
Inte bara bostäder

Försäljning anläggningstillgångar år 2013–2016, miljarder kronor
2013: 12,5 
2014: 12,0
2015: 11,4
2016: 15,7

Det här är en nyhetstext från Dagens Samhälle. Dagens Samhälle står oberoende från organisationer, partier, religioner och särintressen. Vi värnar pressetikens regler, det kritiska tänkandet och konsekvensneutraliteten. Det vi publicerar ska vara sant, bekräftat och präglas av kvalitet och trovärdighet.