Debatt
Ekonomi
22 januari 2014 kl 05:30

Denna artikel publicerades för 6 år sedan

Rotavdrag och bolånetak bakom bostadsbristen

Politikers felanalys ligger bakom bristen på bostäder. En rad politiska ingrepp har lagt en hämsko på finansieringen på bostadsmarknaden. Och utan finansiering inget bostadsbyggande, skriver Lennart Weiss, direktör på bygg- och fastighetsbolaget Veidekke.

Det här är en opinionstext

Lennart Weiss
kommersiell direktör bygg- och fastighetsbolaget Veidekke, fri socialdemokratisk debattör.

Nej, kära politiker. Bostadskrisen handlar inte i första hand om brister i Plan- och bygglagen (PBL), kommunernas planberedskap eller särkrav på miljö och energi. Bostadskrisen handlar först och främst om finansiella villkor, för hushållen (efterfrågan) och för de som ska bygga (producenterna). 

Det betyder inte att de andra frågorna saknar värde. De behöver lösas men i den stora bilden är de bisaker. Om det ska byggas tillräckligt med bostäder måste hushåll och företag kunna finansiera dem, vilket de inte kan i dag. Läget i Stockholms län är belysande. Enligt en färsk rapport från länsstyrelsen finns detaljplaner för 47 000 nya bostäder. För att hålla jämna steg med befolkningsutvecklingen borde det byggas cirka 16 000 nya bostäder per år, det byggs dock endast 8 000. Det är alltså inte brist på planer som sinkar byggandet. Befolkningsökningen och de stigande bostadspriserna indikerar snarare ett skriande behov.

Varje marknad drivs av att det finns en efterfrågan, att kunderna vill och har råd att efterfråga produkten. Här har politikerna lyckats ställa till det. Med direkt koppling till politiska beslut har två av tre målgrupper för bostadsbyggande i det närmaste försvunnit från marknaden. Först lämnade de mest resursstarka hushållen, + 55-gruppen med utflugna barn och stora övervärden i det befintliga boendet. Dessa var förr branschens huvudmålgrupp men från 2006 har de närmast försvunnit. Därefter försämrades efterfrågan från unga vuxna.

Kombinationen av tak för skatt på fastigheter, införande av flyttskatt (lågt uppskovsbelopp och i övrigt direktbeskattning av reavinsten) samt generösa ROT-bidrag innebär att äldre hushåll väljer att bo kvar. Därmed används beståndet allt sämre.

2008 kom den finansiella Lehmann-kraschen i USA. Den varaktiga effekten blev minskad tillgång på kapital genom att bankerna fått ett antal restriktioner som begränsar utlåningen. Byggarna måste i dag visa upp finansiella garantier för att få byggkreditiv, vilket slår hårt mot mindre företag. Hushållen drabbades genom bolånetaket som infördes 2010. I dag krävs 15 procent i eget kapital. Förr valde ett ungt par ofta att köpa en nybyggd villa i storstädernas utkant för cirka 2,5 miljoner kronor, vilket alltså numera kräver 375 000 kronor av egna sparade pengar. Därmed har bostadsmarknaden för unga vuxna försetts med dubbla lås. De har inte kötid för en hyresrätt och de har inte pengar till kontantinsatsen för en ägd bostad.

Resultatet är uppenbart. Efterfrågan har strypts. Det byggs i dag mindre än innan politiker och myndigheter gjorde sina inhopp. Småhusbranschen har i princip kraschat. I det tysta lämnar eller minskar nu flera av de stora byggbolagen sitt engagemang inom bostadssektorn. Oavsett om PBL reformeras eller inte kan vi vara säkra på att byggandet inte kommer att öka mer än marginellt.

Hur problemet ska lösas är minst sagt oklart. Uppenbart är att Riksbanken ytterligare vill begränsa hushållens utlåning. Därmed stryps den ägda delen av bosektorn. Somliga hoppas på marknadshyror som en lösning men det skulle endast ge ett marginaltillskott. I attraktiva lägen kommer alltid bostadsrätter först och i oattraktiva lägen blir dessa för dyra. En återgång till en statligt finansierad bostadspolitik med kommunala bostadsföretag som motor är också osannolik. Här sätter EU:s konkurrensregler tydliga gränser.

Problemet finns alltså i finansieringen. Att marknaden ensamt kommer att lösa det hela är uteslutet. Vad politiken förmår känns också synnerligen osäkert. Så vad bör göras? Övergripande måste politiken inriktas mot att utnyttja beståndet bättre samt öka nyproduktionen. Vad gäller nyproduktionen måste politiken både stödja byggandet av ägda bostäder och fler hyresrätter. Mina konkreta förslag är:

• Ta bort flyttskatten och återinför en rimlig fastighetsskatt.
• Ge unga vuxna tillträde både till ägda bostäder och hyresrätter. Inför subventionerat bosparande och startlån efter norsk modell samt stimulera byggandet av startbostäder i form av billiga, små lägenheter i hyresrätt.
• Stimulera nya hyresrätter genom en slopad byggmoms och friare hyressättning. Parera sociala konsekvenser genom bostadsbidrag som finansieras via fastighetsskatt på kommersiella fastigheter.
• Stimulera konkurrensen i byggsektorn genom att flytta bankernas krav på finansiella garantier till staten.

Fotnot: I november 2013 utkom antologin Så ökar vi bostadsbyggandet med Weiss som medredaktör och medförfattare.

Det här är en opinionstext publicerad i Dagens Samhälle. Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Publicerad: 22 januari 2014 kl 05:30
Uppdaterad: 24 januari 2014 kl 12:23

Skribent

Lennart Weiss
kommersiell direktör bygg- och fastighetsbolaget Veidekke, fri socialdemokratisk debattör.