Debatt
Hyresförhandlingar
7 september 2016 kl 11:24

Denna artikel publicerades för 3 år sedan

Ny syn på hyror krävs om hyresrätten ska överleva

De årliga förhandlingarna måste resultera i hyreshöjningar som känns rättvisa både för hyresgästen och för den som långsiktigt vill äga hyresrätter. Det kan uppnås om förhandlingarna skiftar fokus från kostnader till folks värderingar av boendet. Ska hyresrätten finnas kvar som betydelsefull boendeform är det hög tid.

Det här är en opinionstext

De årliga förhandlingarna om bostadshyrornas utveckling under 2017 går nu in i ett intensivt skede. Det är en övning som påminner mycket om ”Kejsarens nya kläder”. Ni vet, den där sagan där skräddarna lyckas lura kejsaren och folket att tro att kejsaren ståtar i vackra kläder trots att han är naken. Så är det även med de årliga hyresförhandlingarna. Det framställs som ett fungerande kollektivt förhandlingssystem där jämbördiga parter tar ett långsiktigt ansvar för hyresrättens utveckling, ungefär som på arbetsmarknaden. Så är det tyvärr inte.

På arbetsmarknaden finns ett medlingsinstitut som tar vid om förhandlingarna låser sig. Ramarna är tydliga. Den internationellt konkurrensutsatta sektorn är normerande för resten av arbetsmarknaden. Skälet är enkelt. Med en liten öppen ekonomi, bygger svensk tillväxt och välfärd på att exportföretagen är konkurrenskraftiga. Därför måste löneutvecklingen i resten av ekonomin anpassa sig till detta. 

På bostadsmarknaden gäller det omvända. Där är det den kommunala sektorn som har lett utvecklingen. Fram till 2011 gjorde Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsbolagen upp om hyrorna baserat på dessa bolags kostnadsutveckling. Resultatet av den övningen fick sedan de privata fastighetsägarna i den konkurrensutsatta världen vackert acceptera.

Problemet var att denna kostnadsutveckling konsekvent var lägre än den allmänna ekonomiska utvecklingen i samhället. Avkastningen på den löpande verksamheten i hyressektorn tilläts med andra ord inte följa med utvecklingen i den övriga ekonomin. 

Med ett antal lagändringar som trädde i kraft 2011 ville lagstiftaren ändra på detta. De kommunala bostadsbolagen skulle nu agera affärsmässigt. Deras hyror skulle inte vara normerande och hyresutvecklingen skulle inte baseras på deras kostnadsutveckling, utan på hyresgästernas och de bostadssökandes allmänna värderingar. Tyvärr glömde lagstiftaren att ge parterna vägledning om hur dessa värderingar ska påverka hyresutvecklingen. Därmed fick lagändringarna inte önskvärd effekt.

Förhandlingarna har fortsatt att bygga på kostnadsutvecklingen, som om inget hade hänt. Genom att göra fleråriga uppgörelser med de kommunala bostadsbolagen försöker Hyresgästföreningen dessutom krampaktigt upprätthålla den gamla ordningen med kommunalt normerande hyror. De har varit framgångsrika. De årliga uppgörelserna har konsekvent hamnat på låga nivåer. Utvecklingen under innevarande år är ett tydligt exempel på detta. Trots att ekonomin tuffar på med 3-4 procent, når hyrorna på de flesta håll inte ens upp till den låga inflationen.

Resultatet förskräcker. Hyresrätten befinner sig på reträtt. Mest dramatisk har utvecklingen varit i Stockholm. Backar vi 40 år bakåt i tiden dominerades huvudstadens flerbostadsbestånd totalt av hyresrätten. I dag är det bostadsrätten som dominerar stort eftersom det är på den marknaden folks värdesättning av att bo i huvudstaden tillåtits slå igenom.

Systemet har också gynnat kortsiktig spekulation på det långsiktiga ägandets bekostnad. När priserna på bostadsrätter skjutit fart med inflyttningen till städerna, har värdet på hyresfastigheter följt efter och dragit upp totalavkastningen. Det beror på att dessa kan ombildas till bostadsrätter. Så har också skett i stor skala, eftersom det har varit enda sättet för hyresvärden att ta del av värdeökningen. Den löpande avkastningen, som bygger på hyrornas utveckling, har ju inte tillåtits påverkas av folks ändrade värderingar.  

Lagstiftaren har givit bostadsmarknadens parter ansvaret för hyresutvecklingen och därmed för hyresrättens framtid. Det förpliktigar. Hyresrätten är viktig för den enskilde som inte har eller vill binda sitt kapital i sitt boende. Den spelar också en central roll för rörligheten på arbetsmarknaden. Redan i dag ser vi tydliga tecken på att bristen på hyresrätter påverkar företags möjlighet att anställa folk. Utvecklingen visar med all önskvärd tydlighet att vi inte har tagit vårt ansvar. Ska hyresrätten finnas kvar som en betydelsefull boendeform är det hög tid att ändra på det.

De årliga förhandlingarna måste resultera i hyreshöjningar som känns rättvisa både för hyresgästen och för den som långsiktigt vill äga hyresrätter. Detta kan uppnås om förhandlingarna skiftar fokus från kostnader till folks värderingar av boendet. Det innebär att den allmänna inkomstökningen måste få större genomslag i hyresutvecklingen. På det sättet kan hyresrätten bli ett konkurrenskraftigt alternativ för andra än kortsiktiga spekulanter.

Det är ett mycket bättre alternativ än att fortsätta att leka ”Kejsarens nya kläder”.

REPLIK: Hyror på rimliga nivåer gynnar hela samhället. 

Det här är en opinionstext publicerad i Dagens Samhälle. Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.