Debatt
Hyressättning
10 december 2018 kl 05:00

Låt lokal hyresmodell sätta fart på byggandet

Argumentet att fri hyressättning vid nyproduktion skulle öka bostadsbyggandet framförs ofta i debatten. Men möjligheten finns redan. Låt en ändring i systemet med presumtionshyror undanröja ett av hindren för fler bostäder.

Det här är en opinionstext

I den bostadspolitiska diskussionen framförs allt oftare synpunkten att en friare hyressättning vid nyproduktion skulle bidra till ett ökat byggande. Men det är fullt möjligt med den lagstiftning som finns i dag. Den fastighetsägare som bygger ett nytt hus kan själv sätta hyrorna och behöver inte förhandla med en hyresgästorganisation. Problemet – ur fastighetsägarens synvinkel – är att hyresgästen sedan kan vända sig till hyresnämnden som då ska fastställa hyran till skäligt belopp, vilket kan leda till att hyran sänks. Samtidigt är det ingen som vill ta bort det starka konsumentskydd som finns i hyreslagen. Den knuten kan tyckas svår att lösa upp.

Men visst går det! Vi har sedan flera år ett system med presumtionshyror som kan utvecklas. En presumtionshyra innebär i korthet att fastighetsägaren får täckning för sina kostnader och en rimlig vinst utan att hyresgästen riskerar att drabbas av en oskäligt hög hyra. Det gör det lönsamt att bygga nytt samtidigt som det finns ett starkt konsumentskydd. I dag får också flertalet nybyggda hyresbostäder presumtionshyra.

De presumtionshyror som fastställts är på den nivån att lägenheter med högre hyra knappast efterfrågas. Problemet med presumtionshyra är i stället att presumtionstiden upphör efter 15 år och att bostäderna därefter ska inlemmas i det vanliga bruksvärdessystemet. Det finns då en risk att hyrorna kommer att sänkas efter en prövning i hyresnämnden.

Nya bostadshus ska stå i flera generationer vilket kräver långsiktiga investeringskalkyler. Risken för en hyressänkning efter bara 15 år skapar onödig osäkerhet för den som överväger att investera i ett nytt hyreshus, en osäkerhet som kan göra att huset inte blir byggt.

För att komma tillrätta med detta problem tog Claes Stråth, förhandlingsledare på uppdrag av den tidigare regeringen, fram ett förslag om en författningsändring i syfte att minska osäkerheten i samband med övergången från presumtionshyra till bruksvärdeshyra. Förslaget innebär att en spärregel träder i kraft när presumtionstiden upphör. Spärregeln medför att hyran för en lägenhet som omfattas av en överenskommelse om presumtionshyra inte ska sänkas vid en prövning efter det att presumtionstiden har upphört. Hyran kommer därmed att ligga kvar på lägst samma nivå som den har vid presumtionstidens utgång. På så sätt elimineras hyresvärdens risk att hyran sänks vilket ökar förutsättningarna för en hållbar investeringskalkyl.

Presumtionshyra förutsätter att fastighetsägaren och en hyresgästorganisation träffar en överenskommelse innan hyresgästerna flyttar in. Detta fungerar i de flesta fall bra, men det kan förstås hända att parterna har svårt att komma överens. Sabo har i ett sådant fall rekommenderat de lokala parterna att vända sig till en oberoende tvistelösningsfunktion samtidigt som man lovar varandra att följa dess utslag. På så vis lyckades parterna nå fram till en överenskommelse. En motsvarande modell skulle enkelt kunna användas på andra orter, oavsett om hyresvärden är allmännyttig eller privat.

Det behöver byggas många nya bostäder och det krävs en rad olika åtgärder för att det ska bli möjligt. Genom en liten ändring i reglerna om presumtionshyra kan ett av hindren undanröjas.

Det här är en opinionstext publicerad i Dagens Samhälle. Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.