I Sverige bestäms bostadshyrorna inom ramen för det så kallade bruksvärdessystemet.
Detta innebär att hyror i likvärdiga lägenheter på en ort ska ha lika hyra. Denna process är reglerad i lag. Det sägs dock inget om hur den allmänna hyresnivån på orten ska justeras från ett år till ett annat till följd av att den allmänna ekonomin utvecklas.
Därför träffas fastighetsägare och Hyresgästföreningen (HGF) årligen för att förhandla om den justeringen. Något regelverk för hur och på vilka grunder dessa förhandlingar ska föras finns dock inte.
Det saknas också en tvistelösningsfunktion som tar över om parterna inte kommer överens. Avsaknaden av en sådan funktion innebär att HGF kan vänta ut sin motpart. Och det är precis det som sker, vilket innebär att förhandlingarna drar ut på tiden. Till sist kommer fastighetsägaren att acceptera HGF:s bud. Alternativet är att det inte blir någon hyreshöjning. HGF har med andra ord i praktiken ett veto, vilket innebär att den årliga hyresjusteringen är resultatet av överenskommelser utan förhandling.
Under de tre senaste åren har HGF utnyttjat denna maktposition. Högkonjunkturen till trots har den årliga hyresjusteringen inte ens fått följa med den allmänna prisutvecklingen. Det innebär att hyresnivån har sänkts i reala termer. Under 2018 kommer nivån att sänkas med cirka 1 procent på de flesta håll i landet. Tror någon att det är resultatet av en förhandling mellan jämbördiga parter?
Förhandlingsresultatet har varit detsamma för såväl kommunala som privata bolag. För de kommunala bolagen har det heller inte spelat någon roll om förhandlingarna har hänskjutits till Hyresmarknadskommittén, den partssammansatta tvistelösningsfunktion som inrättats av HGF och SABO. Det beror på just de faktorer vi nämnt ovan, avsaknaden av grunder för förhandlingen och en, från parterna, oberoende ställning.
De som särskilt drabbas är långsiktiga fastighetsägare som planerar att äga sitt fastighetsbestånd under många årtionden, och naturligtvis alla de som vill bo i hyresrätt men som idag inte har den möjligheten. En process med reala hyressänkningar under flera år leder nämligen till minskat utrymme för långsiktiga investeringar och tvingar i sämsta fall fram försäljningar och ombildningar, det vill säga till en minskning av antalet hyresrätter.
Utan rimliga hyreshöjningar minskar också möjligheten att klara det löpande underhållet av fastigheterna. Vi riskerar alltså en situation med färre och sämre underhållna hyresfastigheter. Den nuvarande vägen riskerar med andra ord att göra hyresrätten till ett andra klassens boende.
På grund av den årliga hyresförhandlingens betydelse för hyresrättens långsiktiga utveckling är det viktigt att vi inser vad som krävs för att hyresrätten ska finnas kvar. En förutsättning är att HGF är beredd att släppa sitt veto. I annat fall måste lagstiftaren se till att det blir en förändring. I allmänintressets namn måste särintressena balanseras.
Det behövs tydliga grunder för vad som ska styra utvecklingen av den allmänna hyresnivån och ett oberoende tvistlösningsorgan dit parterna kan vända sig när de inte kommer överens. Vi må ha olika uppfattningar om hur problemen på bostadsmarknaden långsiktigt bör lösas, men i denna fråga är vi enade.
Det här är en opinionstext publicerad i Dagens Samhälle. Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.
