Debatt
Hyressättning
10 december 2018 kl 10:20

Bostadsmarknaden behöver jämbördiga parter

Hyresutvecklingen i Stockholm ligger på en nivå som försvårar för långsiktigt underhåll och minskar viljan att förvalta och investera i hyresrätter. Som en samhällsaktör som arbetar med staden, människorna och husen är det hög tid att slå larm, skriver Fastighetsägarna Stockholms vd Oskar Öholm.

Det här är en opinionstext

För första gången på flera år har Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen kommit överens om ett ramavtal för hyresutvecklingen i Stockholm stad. Avtalet, som offentliggörs under måndagen (10/12), innebär att hyrorna höjs med 2,35 procent under 2019. Men eftersom höjningen ligger under Riksbankens inflationsprognos innebär det i klartext att hyrorna i huvudstaden sänks i reala termer. För fjärde året i rad.

Hyresrätten är en fantastisk boendeform som är uppskattad av många. Den är viktig för hela Stockholms utveckling eftersom den skapar dynamik på arbetsmarknaden, men den är också helt nödvändig för alla stockholmare som inte kan eller vill skuldsätta sig.

Det är mot den bakgrunden viktigt att tala klarspråk. Den uppgörelse vi nu tecknat om hyresutvecklingen ligger på en nivå som försvårar för långsiktigt underhåll och minskar viljan att förvalta och investera i hyresrätter. Som en samhällsaktör som arbetar med staden, människorna och husen är det hög tid att slå larm.

Det är väl känt att hyror i Sverige förhandlas i kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Det är tyvärr mindre känt att förhandlingarna om den allmänna hyresnivån inte på något sätt regleras i dagens lagstiftning. I praktiken innebär det att vi sätter oss runt ett förhandlingsbord utan egentliga grunder för hur förhandlingarna ska gå till och helt utan fungerande former för tvistelösning.

Kommer vi inte överens runt förhandlingsbordet finns helt enkelt ingen annan att vända sig till. Men utan avtal blir det å andra sidan ingen justering av hyran överhuvudtaget. I praktiken har alltså den ena parten ett veto, något som förklarar varför vi tvingas skriva under uppgörelser som vi egentligen tycker är dåliga.

Det finns ett mycket allvarligt problem inbyggd i denna modell. Om de årliga hyresförhandlingarna inte levererar ekonomiska förutsättningar att bygga och förvalta hyresrätter kommer denna boendeform ofrånkomligen att bli allt mer ovanlig. Detta trots att det egentligen råder en samsyn bland stockholmare, politiker och fastighetsägare om att hyresrätten är viktig som boendeform.

Det är välkommet att frågan om hyressättning seglat upp i regeringsförhandlingarna. Det finns några åtgärder som borde vara okomplicerade att snabbt genomföra för alla som säger sig vilja värna hyresrätten:

  • Jämbördiga parter. För att lösa problemen med att en part i praktiken har veto i de årliga hyresförhandlingarna kan förhandlingarna på arbetsmarknaden tjäna som förebild. Lagstiftningen skulle enkelt kunna kompletteras för att tydligt koppla förhandlingen till den samhällsekonomiska utvecklingen. Det måste också bli möjligt att hänskjuta förhandlingen till en oberoende tvistelösning i de fall parterna inte kan komma överens.
  • Förutsägbarhet vid nyproduktion. De riktigt tunga investeringsbesluten fattas långt innan fastigheten har byggts och hyresgästerna flyttat in. Men hyresnämnden kan i dag inte pröva en hyra i förväg, utan först när inflyttning har skett. Även i nyproduktionen handlar lösningen om att se till att de kollektiva hyresförhandlingarna tillåts fungera som på arbetsmarknaden, det vill säga som förhandlingar mellan jämbördiga parter. Det kan uppnås genom att göra det möjligt att få en bruksvärdeförhandlad nyproduktionshyra prövad i hyresnämnden innan fastigheten är byggd.
  • Översyn av bruksvärdessystemet. Den nuvarande modellen med bruksvärdeshyra innebär kort sagt att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. Men olika typer av investeringsstöd och kommuners ambitioner om att pressa fram billiga hyresrätter påverkar hela systemet. Oavsett vad man tycker om subventioner eller om bruksvärdessystemet som sådant bör en förändring göras redan nu. Om lägre hyror subventioneras fram i vissa projekt måste dessa undantas som jämförelseobjekt i bruksvärdesystemet. Risken är annars att investeringarna minskar på totalen och att vi i framtiden får färre, inte fler, hyresrätter.

Det är positivt att allt fler nu diskuterar hur vi får en bättre fungerande hyressättning. Jag har samtidigt respekt för frågans komplexitet och den politiska sprängkraft som gör det svårt att finna breda, blocköverskridande lösningar. Att säkerställa jämbördighet mellan parterna inom ramen för dagens system borde dock vara möjligt och lagstiftningsmässigt tämligen enkelt. Det skulle vara ett viktigt steg för att skapa bättre förutsättningar för alla som vill bygga och förvalta hyresrätter i Stockholm.

Det här är en opinionstext publicerad i Dagens Samhälle. Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.